Wielkie pieniądze w cieniu wzoru z fizyki

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo! Bazując na przyjętej w comiesięcznych refleksjach o spółdzielczych sprawach konwencji – nie stricte urzędniczej, a jednak zmierzającej w swym finalnym kształcie do tyczącej się naszego spółdzielczego bytu (gospodarczego, społecznego, itp.) puenty, tym razem prosząc o wyrozumiałość, rozpocznę nietypowo. Zapewne znają Państwo biblijną przypowieść o budowie wieży Babel, o jej runięciu i pomieszaniu języków. Od tego wydarzenia (nie wnikam tutaj ani w relacje religijne, ani historyczne – czy i kiedy to było) ludzkość usiłuje się porozumiewać i unifikować we wszelakich aspektach jej życia. I czyni to z bardzo różnym skutkiem. Mową np. współczesnej światowej cywilizacji stał się język angielski – chociaż więcej (prawdopodobnie i szacunkowo) ludzi używa chińskiego (w różnych jego dialektach) niż języka Szekspira. I żaden Brexit – wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej – tego nie zmieni.

Świat obecnie funkcjonuje, rozwija się i formułuje swoją przyszłość po angielsku. „Anglizmy" bardzo mocno i intensywnie wchodzą do języka polskiego, tak jak kiedyś makaronizmy (czyli słowa pochodzące z łaciny, j. włoskiego i j. francuskiego), a potem „rusycyzmy" i „germanizmy", a także – w mniejszym stopniu „bohemizmy" (czechizmy) i „orientalizmy" (pochodzenia arabskiego, w tym tureckiego). Współcześnie – słowa angielskie się u nas polonizują – jako, że coraz powszechniej wymawiane są po polsku, podlegają polskiej odmianie i zapisowi. Nic dziwnego, że młodsza część Polaków, ewrydej po dżobie w korpie idzie na lancz do futdraku, potem do pabu nieco drinknąć, zagrać w darta, polajkować i też (o zgrozo) hejtować smartfonem, a gdy już nie ma keszu wraca na najt do chaty, by przy kompie puścić jeszcze kilka fochów na fejsie.

Przepraszam grono czytelników za to ostatnie zdanie, mające na celu uświadomienie sobie przemian, jakie współcześnie zachodzą w relacjach międzyludzkich, zwłaszcza w sferze komunikacji interpersonalnej, bo zdanie to – chociaż jest zapisane po... polsku! – może być (pomijając sferę estetyki językowej) dla części czytelników mało komunikatywne, choć ono zapewne już takie nie jest dla naszych dzieci, wnuków, prawnuków. Dziś to młodzi nadają się na tłumaczy i przewodników, jeśli się ich o to poprosi. Przy okazji zatem, w rozmowach z młodszym pokoleniem, warto może poprosić o ewentualne wytłumaczenie (a może tylko przypomnienie) co to jest Układ SI – czyli Międzynarodowy Układ Jednostek Miar. Gdy go w 1960 roku zawierano w Genewie – dominowała jeszcze francuszczyzna, stąd SI od „Système international d'unités". Tylko dwa miesiące dzielą nas od półwiecza obowiązywania tegoż systemu w Polsce, bo wszedł w życie 31 grudnia 1966 roku, a jego normy są prawomocne w niemal wszystkich krajach świata (jedynie z wyjątkiem Birmy, Liberii i... USA).

Na mocy Układu SI obowiązkową także i w Polsce jednostką temperatury (używaną m. in. w aktach prawnych) jest Kelwin (K), a nazwa ta pochodzi od nazwiska angielskiego fizyka, lorda Kelvina. Temperatura o wysokości 1 K to (w bardziej znanych Celsjuszach) minus 272,15^oC. Skala temperaturowa Kelwina, nosi nazwę skali bezwzględnej. Zero stopni skali Celsjusza (zamarzanie wody) to 273,15 K. Temperatura wrzenia wody (100^oC) to 372,15 K. A np. 300 K – to letni upał: 26,85^oC.

Po co to nawiązanie do tematów z religioznawstwa, historii, językoznawstwa i fizyki? Tylko po to, bym mogła przytoczyć jeden fizyczny wzór, za którym – tak naprawdę – to kryją się wielkie pieniądze. Jest on zawarty w wykonawczym Zarządzeniu Ministra Rozwoju i Infrastruktury do ustawy prawo budowlane (Dz. U. z 18.09.2015. poz. 1422) i brzmi: W/(m² · K). Z watami i kilowatami (od nazwiska angielskiego wynalazcy Jamesa Watta) od dawna wszyscy mają do czynienia, więc tego składnika wzoru już nie muszę wyjaśniać. W/(m² · K) to nie jakaś „abrakadabra", a nic innego, jak jednostka przenikalności energii cieplnej: wat na metr kwadratowy i kelwin. To taka przenikalność energii cieplnej, dla której przy gęstości mocy cieplnej 1 W/m² występuje na granicy środowisk różnica temperatur 1 K. Tu dodatkowe wyjaśnienie: zmiana temperatury o 1K odpowiada dokładnie zmianie temperatury o 1^oC.

Na podstawie normatywów podanych w ministerialnym zarządzeniu obliczana jest zarówno przenikalność energii cieplnej ścian budynków, jak i potem grubość warstwy izolacyjnej elewacji zewnętrznej (np. w postaci styropianu), jaką należy obłożyć ściany domu, by zapewnić jego mieszkańcom odpowiedni komfort zamieszkiwania w przytulnie ciepłym lokalu. Norm tych musimy przestrzegać także i my – w Spółdzielni. Normy te na przestrzeni lat, licząc od daty wzniesienia poszczególnych budynków, były wielokrotnie zmieniane i na dodatek na tym nie koniec – na kolejne lata przewidziano dalszą progresję norm. Skutek tych zmian jest taki, że ocieplenia wykonane przed 20 laty styropianem o grubości 5 cm, są już nie do przyjęcia, bo obecnie ma on być normatywnie gruby od 11 – do 16 cm (szczegóły określa każdorazowo dokumentacja techniczna wymagana dla uzyskania pozwolenia na budowę, czy też roboty remontowe). Zaś podane już na następne lata wielkości przewidują (od 1.01.2017.) grubość od 12 – do 18 cm i potem (od. 1.01.2021.) grubość od 14 – do 21 cm.

Wartości te w nowych inwestycjach muszą być bezwzględnie stosowane, a mogą i powinny być wprowadzone także we wszystkich wcześniej zbudowanych domach (o ile właściciel nieruchomości posiada stosowne na ten cel środki finansowe). W naszym przypadku, domów w zasobach Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, właścicielami jesteśmy – co oczywiste – my, jej członkowie. I na nas spoczywa ciężar ponoszenia kosztów dociepleń naszych budynków zgodnie z państwowymi (ustalanymi przez ministerstwo) normami. A skala wydatków (by owemu W/(m² · K) stało się zadość) jest niebagatelna.

Aby sprostać zarówno obowiązującym wymogom prawnym, w tym normom budowlanym, jak i nade wszystko oczekiwaniom spółdzielców w zakresie poprawy komfortu zamieszkiwania, w naszej Spółdzielni od lat realizujemy proces modernizacji zasobów, w tym termomodernizacji. Działania w tym zakresie wprowadziliśmy – że przypomnę – uchwałą Walnego Zgromadzenia w dniu 22.06.1996 roku „Strategię Ekonomiczną Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej" (obejmująca „kroczącą" dziesięcioletnią perspektywę czasową z tego też względu z założeniem corocznej aktualizacji – gdzie dany rok jest pierwszym – wyjściowym dla najbliższych lat dziesięciu) oraz nowy „Regulamin funduszu remontowego KSM" zastępujący w jednym dokumencie wcześniejsze dwa regulaminy: „Regulamin funduszu na remonty i konserwacje" i „Regulamin funduszu remontów kapitalnych". Na mocy decyzji Walnego Zgromadzenia (zgodnie z obowiązującymi państwowymi przepisami o rachunkowości spółdzielczej) utworzony został także jeden fundusz remontowy Spółdzielni. Dla wyrazistości rozliczeń przyjęty został jego wewnętrzny podział na dwie części „A" (ogólnospółdzielcza) i „B" (osiedlowa). Jedność funduszu remontowego implikuje wszakże sytuacje, w której dane osiedle, mając zbilansowanie lub nadwyżkę (naliczonych) środków finansowych w części „B" ma równocześnie zadłużenie w części wydatkowanych na to osiedle środków finansowych rozliczanych z puli „A" (jak też przejściowo może być i sytuacja odwrotna).

Rozpoczynając przed z górą 20 laty, pod ogromną presją społeczną potrzeb i oczekiwań członków Spółdzielni, proces wyrównywania stanu technicznego i modernizacji naszych zasobów, nie dysponowaliśmy – tak w skali Spółdzielni, jak i poszczególnych osiedli i budynków – ani nagromadzonymi na te cele funduszami, ani dostateczną, dla tak ogromnych potrzeb, bieżącą akumulacją finansową (wynikającą z comiesięcznych opłat, które były wcześniej w wielu pozycjach regulowane z funduszy państwowych i częściowo dotowane). Opracowany został zatem program potrzeb i możliwości.

Priorytetem, najogólniej to definiując, było (przepraszam, jeśli się powtarzam) ograniczenie ilościowe zużywanych mediów – a co za tym idzie zmniejszenie rachunków za dostawę ciepła, wody, energii elektrycznej i poprawa stanu technicznego budynków. Drogą do uzyskania tego celu stały się remonty, modernizacje i działania energooszczędne, w tym olicznikowanie i opomiarowanie zużycia ciepła i wody – w całości zasobów spółdzielczych. Wiadomo było, że „wszędzie i na raz" nie uda się tak złożonych i kosztownych celów zrealizować, Dlatego oparto się na założeniu pełnego solidaryzmu (odejściu od partykularnych interesów na rzecz wspólnego dobra). Jednocześnie wszystkie kolejne władze Spółdzielni – szanując zapisane i uszczegółowione w strategii cele i priorytety wycinkowe – miały też na względzie ograniczoną wydolność finansową przeciętnej rodziny spółdzielczej i stąd realizacja zawsze wykraczała poza bieżącą akumulację (zakłócaną ponadto przez „opóźniających się" we wnoszeniu opłat itp., jak i obarczoną obowiązkiem spłaty wcześniej zaciągniętych zobowiązań).

Do 2016 roku (stan na 30 września) średnio statystycznie w skali KSM łączne wydatki jednostkowe na realizację zadań remontowo-modernizacyjnych, wynikających z wieloletniego programu strategicznego (finansowanie z części „A") zamykają się narastająco kwotą 458,10 zł/m², zaś średni statystyczny wskaźnik wpływów na te cele (ze wszystkich źródeł) w wysokości 313,46 zł/m². Saldo jest zatem ujemne wynosząc (-)144,64 zł/m². Średnio licząc, przy zachowaniu podobnego poziomu wpływów, możliwe jest jego wyrównanie do 6 lat. Rozpiętość sald według osiedli jest różnoraka i zamyka się w przedziale od (+)69,84 zł do (-)745,24 zł/m². Ale to tylko kwoty średnie, na dany moment. Sytuacja, co potwierdzają dane szczegółowe, jest w poszczególnych osiedlach i nieruchomościach bardziej zróżnicowana i zmienia się w czasie, w miarę postępujących spłat już występujących zobowiązań oraz realizacji, kontynuacji, następnych zakresów remontowo-modernizacyjnych.

Posiadamy na ten temat pełną wiedzę i szczegółową dokumentację, bowiem już w początkowej fazie realizacji programu założona została pełna ewidencja wszystkich zdarzeń gospodarczych i to uszczegółowiona do poziomu lokalu. Wiadomo też, że wszyscy mieszkańcy (wyjątek nowe mieszkania) od początku składali się na finansowanie prac najwcześniej zbudowanych domów (bo te przecież, tak jak i przez wiele lat pozostałe budynki, nie posiadały na starcie wystarczających środków finansowych). Z biegiem czasu sytuacja uległa zmianie. Dziś „tym pierwszym" przychodzi wspomagać finansowanie prac u tych „późniejszych", którzy im wcześniej pomagali, wchodząc znacznie później do „programu", z pewną, ale też nie wystarczającą, pulą środków pieniężnych.

Polityka finansowa – oparta na samopomocy i przy posiłkowaniu się zewnętrznymi zwrotnymi instrumentami finansowymi – pozwoliła na szybszą realizację założeń programowych w pracach modernizacyjnych. Mieszkańcy zyskiwali dzięki temu poprawę komfortu zamieszkiwania i równocześnie konkretne i wymierne efekty ekonomiczne, chociażby w formie znacznie niższych (niż, gdyby tych działań nie przeprowadzono), rachunków za ciepło i ciepłą wodę. Zdobywali także wyższą wartość rynkową swoich mieszkań (o oszczędnościach w kosztach analogicznych remontów w okresie późniejszym – m. in. na skutek zmian cenowych, itp.).

Zadłużenie w części „A" – w sferze związanej z działaniami energooszczędnymi, termomodernizacją budynków, wymianą okien (w lokalach i częściach wspólnych nieruchomości), urządzeń dźwigowych itd. – stało się możliwe (na mocy stosownych uchwał Walnych Zgromadzeń KSM) dzięki kredytom i pożyczkom zaciąganym przez KSM, w tym np. bardzo korzystnym z Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska, okresowym, celowym dotacjom (przyznawanym Spółdzielni – nie poszczególnym budynkom). Przejściowo wykorzystywano na ten cel także środki z funduszu udziałowego i zasobowego (które zaczęły pracować w „obrocie" dając przez to więcej korzyści niż mizerne oprocentowanie w bankach). Pora najwyższa, by owo zadłużenie w części „A" sukcesywnie niwelować, zwłaszcza w tych jednostkach organizacyjnych, gdzie średni, statystyczny okres spłaty zadłużenia mieszkańców z tytułu wydatków na remonty z funduszu „A" wyszacowany na 6 lat – znacznie ten horyzont czasowy przekracza. Zadanie doprowadzenia do wyrównania sald w tej pozycji w optymalnie możliwym okresie wyznaczone zostało jako dyrektywa dla osiedli i Zarządu przez Radę Nadzorczą KSM, stanowiąc aktualnie przedmiot szczegółowych analiz i opracowań naprawczych.

W tym miejscu jeszcze jedna uwaga, ponieważ padło słowo: „kredyty". Ich zabezpieczeniem w całości jest pozamieszkalny majątek Spółdzielni. Mieszkańcy są zobowiązani do udziału w spłacie zobowiązań dotyczących ich budynków, ale żaden z budynków mieszkalnych nie jest obciążony hipotecznym zobowiązaniem. Sytuacja, jaka istnieje (i o której głośno) w przypadku kredytów branych przez wspólnoty mieszkaniowe, kiedy to – aby otrzymać niezbędne fundusze musi dokonywać w hipotece zapisu zaciąganego w banku długu – nie dotyczy KSM.

Spłacając kredyty i pożyczki uiszczamy nie tylko kwotę zasadniczą, ale też oprocentowanie. To zasada powszechnie znana i obowiązująca. Każdy indywidualny kredytobiorca (a kto z nas nie brał nigdy kredytu, nie kupował czegoś na raty?!) zainteresowany jest jak najszybszą likwidacją swoich zobowiązań wobec banku, by zmniejszyć skalę płaconych oprocentowań. To siłą rzeczy dotyczy także Spółdzielni i nas – właścicieli i dysponentów mieszkań spółdzielczych. Im prędzej zlikwidujemy zadłużenia, tym mniej uiścimy należnych odsetek. Zatem – mając na uwadze niezmienną jedność spółdzielczego funduszu remontowego – nie możemy robić sobie gdzieś wewnętrznie (np. na osiedlowym „boku") oszczędności i mieć jednocześnie wspólne zadłużenie. Wewnętrzna płynność i parytet środków pomiędzy częściami „A" oraz „B" tego samego funduszu muszą być zachowane. Szybciej spłacimy – mniej wydamy. Takie rozumowanie i działanie jest praktyczną realizacją m. in. zasady spółdzielczego solidaryzmu i wszelkich decyzji dotyczących przesuwania części pieniędzy akumulowanych na „fundusz B" na rzecz zmniejszenia „zadłużenia" – na „funduszu A".

Trzeba jednak podać, że nie wszystkie budynki spółdzielcze uczestniczą w programie termomodernizacji i partycypacji w akumulowaniu środków na ten cel wnosząc stosowne opłaty, bowiem domy, które zrealizowane zostały po roku 1990 – spełniały ówczesne normy termiczne, dlatego na żądanie mieszkańców tych budynków wyłączono je z obowiązku „składkowania" na potrzeby termomodernizacji. Z tego właśnie powodu dzisiaj, po wielu latach, ich sytuacja jest odmienna niż pozostałych zasobów. A przecież i one będą wymagały (wobec wspomnianej na wstępie urzędowej nowelizacji obowiązujących normatywów izolacyjności termicznej) wcześniej czy później przeprowadzenia zabiegów termomodernizacyjnych. Kwestia ta dotyczy niektórych budynków w osiedlach im. A. Zgrzebnioka, P. Ściegiennego oraz Zawodziu. Może to być niezbędne – choćby w związku z koniecznością przedstawienia w obrocie wtórnym (kupno, sprzedaż) – lokalowych świadectw energetycznych.

Sądzę, że o kwestiach tych, które stały się gwałtownie bardzo aktualne, przyjdzie nam w Spółdzielni wielokrotnie rozmawiać w trakcie zbliżających się dorocznych Zebrań Osiedlowych, które rozpoczną się w połowie listopada i na które już teraz wszystkich członków Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej zapraszam.

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA