2013-12-05

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka 

 

Uważnie śledząc wszystko co dotyczy „mieszkaniówki” – tak w życiu społecznym, jak i we wszelakich poczynaniach normatywno-legislacyjnych – nie przeoczyłam podanej tylko w serwisie internetowym wiadomości, że 24 września br. Komitet Stały Rady Ministrów udzielił rządowi rekomendacji w kwestii założeń do przygotowywanych projektów dwu ustaw: o odwróconym kredycie hipotecznym i rencie dożywotniej. Według komentującej wypowiedzi wiceministra gospodarki Mariusza Haładyja – ma to zwiastować przekazanie (podobno całkowicie już gotowych) projektów ustaw Sejmowi na początku 2014 roku. Uff!


Przecież – a muszę to przypomnieć – 6 lat temu, we wrześniu 2008 roku, poświęciłam swoją comiesięczną rozmowę z Członkami Spółdzielni kwestii, która w świetle wprowadzonej rok wcześniej „ustawy uwłaszczeniowej” mieszkań lokatorskich w spółdzielniach, wydawała mi się nie tylko ważną, ale także nadchodzącą w tempie iście sprinterskim. Tymczasem także dziś, rozważania zawarte w ówczesnym felietonie „Druga emerytura – nie z ZUS-u, ale ze swego mieszkania”, w zasadzie bym mogła w całości przytoczyć, bo nie straciły swej aktualności. Nie znaczy to, że nic się od tego czasu nie wydarzyło. Owszem sporo. Ale ostatecznych, ustawowych rozwiązań – jak wtedy nie było, tak i teraz nie ma. Spodziewany krótki legislacyjny sprint przerodził się w bieg maratoński i to z… przeszkodami.


Zatem śledząc przez lata uważnie przebieg prac nad unormowaniem kwestii odwróconego kredytu hipotecznego – który ma stanowić ową „drugą emeryturę” – wiem, że Ministerstwo Finansów w latach 2010-2012 opublikowało kilka wersji założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (ostatnia z 5. 01. 2012.). Propozycje te utknęły na etapie najróżniejszych uzgodnień wewnątrzrządowych oraz konsultacji i opinii zewnętrznych. Potem pojawiły się nowe projekty, przygotowywane przez Ministerstwo Gospodarki, z tym, że są to projekty urzędniczo nazywane: „uregulowania instytucji dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (tzw. renty dożywotniej)” – i mające uzupełniać, w swoim założeniu, projektowane wcześniej rozwiązania o odwróconym kredycie hipotecznym. Nowsze propozycje rodem z Ministerstwa Gospodarki aktualnie też są na etapie coraz to dogłębniejszych uzgodnień i konsultacji. Najnowsza ich wersja pochodzi z 22 sierpnia 2013 roku.


A tymczasem Sejm już zajmował się 11 lipca tego roku projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (druk sejmowy nr 1442) przygotowanym przez grupę posłów SLD. I po pierwszym czytaniu, po poparciu tegoż projektu przez wszystkie kluby poselskie, został on skierowany do dalszych prac w Komisji Finansów Publicznych. Kiedy i jaką ustawę podejmie Sejm – nie sposób przewidzieć, bo te rządowe projekty przecież jeszcze do niego nie dotarły, a ta poselska propozycja (według aktualnego harmonogramu posiedzeń Komisji Finansów Publicznych) w tym roku nie będzie rozpatrywana. Przed nami zatem dalsze wyczekiwanie na unormowania prawne, a tymczasem… życie nie znosi pustki. 

 

Instytucje finansowe – działając w oparciu o ogólne postanowienia Kodeksu Cywilnego dotyczące sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia – zawierają skutecznie umowy o przejęciu mieszkań (lub innych nieruchomości) w zamian za comiesięczny lub jednorazowy ekwiwalent finansowy. Niestety, w tych umowach świadczeniobiorca owych pieniędzy jest na bardzo słabej pozycji wobec świadczeniodawcy, który przejął od niego nieruchomość, czyli całkiem pokaźny majątek.


Opierając się na stenogramie sejmowej dyskusji nad omawianym w lipcu poselskim projektem o odwróconym kredycie hipotecznym i odpowiedziach udzielonych przez Ministerstwo Finansów podczas tejże debaty i w odrębnym piśmie na poselską interpelację, można się zorientować, że dotąd zawarto ponad 6 tysięcy takich umów. I liczba ich rośnie. Podpisują je również mieszkańcy zamieszkujący w zasobach Katowickiej SM.


W Sejmie podkreślano, że mamy obecnie w Polsce 4 miliony 300 tys. osób powyżej 67 roku życia. 44% spośród nich otrzymuje świadczenia emerytalne poniżej 1400 zł brutto, a także to, że oficjalne dane statystyczne dowodzą, że w 2011 roku średni dochód na osobę w gospodarstwie domowym emerytów i rencistów wynosił zaledwie 1171 zł i z trudem pokrywał bieżące wydatki na utrzymanie. Więc zapotrzebowanie na dodatkowe źródło finansowe jest ogromne. Miliony ludzi z trudem wiążą koniec z końcem, a przecież dysponują oni własnym (wyodrębnionym lub własnościowym spółdzielczym) mieszkaniem, dorobkiem życia, którego znaczną wartość, liczoną nieraz w setkach tysięcy złotych, mogliby dla swoich celów, za swego żywota „skonsumować”.


No i nic dziwnego, że bez specjalnych rozwiązań ustawowych, nie czekając (bo jak długo można?!) na państwowe uregulowania, które gwarantowałyby im bezpieczeństwo tego typu transakcji, podpisują te umowy kodeksowe (w dodatku nie zawsze notarialnie!) o sprzedaży swojej nieruchomości w zamian za prawo dożywocia. Tymczasem wystarczy – co podkreślali w trakcie debaty posłowie – iż firma przejmująca mieszkanie zbankrutuje, bądź (co jeszcze gorzej) znika z polskiego rynku i trudno ustalić jej adres, to wtedy ów senior, świadczeniobiorca umowy, pozostaje i bez świadczeń, i bez mieszkania, bez domu, bez prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego (takiego – jakie posiadał). 
Oczywiście, nie należy z góry zakładać, że wszystkie działające na polskim rynku firmy, zajmujące się przejmowaniem mieszkań i wypłacaniem w zamian rent, stanowią zagrożenie, że są niewiarygodne itp. Swoimi materiałami reklamowo-informacyjnymi tworzą sobie image firm rzetelnych. Ludzie mają jednak prawo do posiadania wątpliwości i zachowywania daleko idącej ostrożności. Utwierdzają ich w tym nie tylko wydarzenia związane niedawno np. z aferą prywatnej firmy Amber Gold, lecz także z wprowadzonymi przecież przez państwo funduszami emerytalnymi OFE. I to wszystko obraca się wokół starszej wiekowo części społeczeństwa. Z natury rzeczy słabszej wobec skierowanej do niej indoktrynacji, prowadzonej przez wszelakich „speców” finansowych, biznesowych, bankowych, pożyczkowych, ubezpieczeniowych – i tak dalej…


Dlatego istnieje wielka potrzeba, i to bez dalszej zwłoki, ustanowienia ustawowych zabezpieczeń dla seniorów chcących skorzystać z możliwości uzyskania owej „drugiej emerytury”, których celem nadrzędnym byłoby uruchomienie w Polsce bardziej bezpiecznego i przyjaznego ludziom systemu wspomożenia się z własnego dorobku materialnego, takiego systemu, który zwiększy ich bezpieczeństwo finansowo-prawne. 
Istnieje sporo różnic pomiędzy umową dożywocia a umową odwróconego kredytu hipotecznego. Główne ich sedno polega przede wszystkim na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości z właściciela na finansowego świadczeniodawcę oraz na sposobie zabezpieczenia interesów świadczeniobiorcy i jego ewentualnych spadkobierców. W przypadku umowy dożywocia przejmujący mieszkanie świadczeniodawca nabywa prawo do nieruchomości z chwilą zawarcia tejże umowy, zaś w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego (odwróconej hipoteki”) prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci kredytobiorcy (pomijam tu kwestie podatkowe, które też warto przy okazji rozważyć). I to jest niezwykle ważne.


Rządowe projekty kładą nacisk na to, by instytucjami finansowymi zajmującymi się odwróconymi kredytami hipotecznymi i rentami dożywotnimi były np. banki lub fundusze ubezpieczeniowe, działające nadto pod kuratelą Komisji Nadzoru Finansowego (sprawującej jak wiadomo państwową pieczę nad sektorem bankowym, rynkiem kapitałowym, ubezpieczeniowym, emerytalnym, nadzór nad instytucjami płatniczymi i biurami usług płatniczych, instytucjami pieniądza elektronicznego oraz nad sektorem kas spółdzielczych). I trudno odmówić słuszności tym właśnie wymogom. 
Inną kwestią jest to, że skoro oczywisty jest pewnego rodzaju „losowy” charakter takich umów o odwrócony kredyt czy rentę dożywotnią – gdyż nie da się przewidzieć daty śmierci świadczeniobiorcy – przeto instytucje finansowe zawierające tego typu umowy dążą do jak największego ograniczenia swojego ryzyka i zminimalizowania możliwości poniesienia strat w efekcie długowieczności ich kontrahenta. Stąd rygorystyczny (dla ludzi w konsekwencji mniej korzystny) system wyceny wartości mieszkania i stosowanie specjalnych wskaźników finansowych. Skutkuje to tym, że tak naprawdę, to beneficjenci finansowi umów otrzymują, przez lata, dobrze jeśli połowę realnej wartości nieruchomości, jaką w zamian oddali finansowemu świadczeniodawcy.


Nic zatem dziwnego, że w gronie ekonomistów zdania są podzielone. Część wskazuje, iż lepszym finansowo wyjściem byłoby swoje duże mieszkanie lub dom po prostu sprzedać, kupić lokum mniejsze i tańsze, a uzyskaną nadwyżkę finansową ulokować w banku – co winno przynieść większą korzyść. Swoje stanowisko popierają przekonującymi wyliczeniami, wskazującymi, że jeśli w formie renty dożywocia dostawać się będzie ok. 300 – 500 zł miesięcznie, to z pieniędzy ulokowanych w banku może być comiesięczne zasilenie budżetu dwu – trzykrotnie większe. No, ale to tylko hipotetyczne rozważania, bo nie ma też gwarancji co do wysokości i stabilności stóp procentowych, utrzymania się w gospodarce tylko tendencji wzrostowych, istnienia skutecznych mechanizmów obrony przed skutkami zjawisk inflacyjnych i ewentualnych spadków wartości posiadanego (ulokowanego na koncie) kapitału itp. A ponadto – mało kto ma w spółdzielczych blokach mieszkania o ogromnej powierzchni, no i jeszcze – jak głosi ludowa mądrość: starych drzew się nie przesadza…


Pozostaje więc czekać na ustawowe rozwiązania z nadzieją, że nastąpią one szybko. A póki co – w jak najlepszych intencjach – zachęcam do owego odczekania również tych, którzy rozważają podpisanie umów na obecnych warunkach lub prowadzą już zaawansowane negocjacje. Te informacje, jakie powzięłam od kilku osób z zasobów KSM, którzy konkretne umowy już podpisali, mieszkania swoje oddali i umówioną (w mojej subiektywnej ocenie naprawdę niezbyt wielką) kwotę co miesiąc dostają – są dla mnie wystarczającym argumentem, by taką ostrzegającą sugestię wszystkim dedykować.


Z poważaniem 
KRYSTYNA PIASECKA



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 



 

 


 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji w naszej Polityce bezpieczeństa - cookies