Pełzający wzrost cen
kto daje i odbiera ...

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Nierzadko zdarza się, że to stare powiedzenie zawarte w tytule mojego felietonu jest manipulowane tak, aby nadać mu inne znaczenie i nie łączyć „dawania" i „odbierania" z jednym i tym samym podmiotem. Zainteresowanym chodzi o to, aby wyeksponować pozytywnie „dającego" oraz w domyśle wskazać kogoś zupełnie innego jako tego kto „odbiera". I to ten drugi podmiot jest tym negatywnym, bo przecież to on „odbiera" coś, co ktoś inny „dał". Niestety taki manewr bardzo często jest skuteczny i sieje społeczny zamęt. Dlatego sięgnę jeszcze po inne stare przysłowie, w którym: „Kowal zawinił a cygana powiesili". To już doskonale pasuje do sytuacji w jakiej mimowolnie znajduje się zarządzająca mieszkaniami Spółdzielnia.

Pora w tym miejscu nawiązać się do nadtytułu zamieszczanych w tym wydaniu „Wspólnych Spraw" felietonów wszystkich członków Zarządu Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej brzmiącego „Pełzający wzrost cen" i nazywającego wprost sytuację, w której pod wpływem nieustannych wzrostów cen towarów i usług świadczonych na rzecz Spółdzielni jesteśmy zmuszeni podejmować trudne decyzje, jakie są konieczne dla zrównoważenia wpływami rosnących kosztów.

W moim rozumieniu użyte słowo „pełzający" ma w tym kontekście jeszcze jedno znaczenie polegające na zaciemnianiu rzeczywistych przyczyn wzrostu cen, które w końcowym efekcie skutkują wzrostem kosztów, a co za tym idzie wzrostem odpłatnie zbędnych dla zbilansowania wymuszonych wydatków wpływami. W ten sposób odium spada na tego, kto z obowiązku sumuje wzrosty wszystkich kosztów i przedstawia rachunki do zapłacenia. W naszym przypadku Spółdzielnia – działając co do zasady non profit – tylko dzieli powstałe i przewidywane do poniesienia koszty pomiędzy właścicieli i użytkowników lokali przez nią zarządzanych. Zacytuję własne słowa z niedawno opublikowanego w „WS" materiału:

(...) Wielkość tych kosztów jest praktycznie w dwóch trzecich kształtowana ponad Spółdzielnią i poza nią. Są one wynikiem aktualnego stanu gospodarki rynkowej oraz decyzji odpowiednich władz samorządowych i państwowych.

Spółdzielnia stara się wszelkimi dostępnymi środkami ograniczać i łagodzić skutki obarczania coraz to większymi kosztami zamieszkiwania właścicieli i użytkowników mieszkań znajdujących się w jej zarządzie. Daje to skutek pozytywny, ale ograniczony do naszych możliwości. Niestety najczęściej nie mamy wpływu lub mamy znikomy wpływ na to co, kiedy i w jakich wielkościach ląduje w „koszu" kosztów przypadającym mieszkańcom do pokrycia. Jesteśmy zdani sami na siebie, a do tego wszyscy Ci, którzy do tego „kosza" kosztów dokładają coraz to nowe i co raz to większe ciężary, sami nie prezentują się wobec mieszkańców, ale wykorzystują w tym celu zarządców nieruchomości. (...)

Mechanizm powstawania kosztów oraz ich zwiększania poprzez wzrost cen trzeba jeszcze uzupełnić o nowe koszty, które pojawiają się wraz z wprowadzaniem coraz to nowych dodatkowych zadań oraz działań i czynności, do jakich zobowiązują nas prawodawcy i nadrzędne wobec spółdzielni instytucje. Informując o tych mechanizmach wcale nie chcę oceniać ich potrzeby i zasadności, ale chciałbym, aby osoby czytające ten tekst były świadome przyczyn kształtującego się stanu rzeczy, rzutującego na wielkość opłat pozostających pod wpływem niezależnych od Spółdzielni przyczyn. Nie od rzeczy będzie przytoczenie rzeczywistych przykładów obrazujących opisane powyżej mechanizmy.

Pierwszy jaki mi się nasuwa to dokonana przez Radę Miasta Katowice i obowiązująca od 1 stycznia 2020 roku podwyżka opłat za gospodarowanie odpadami liczonych od ilości osób za każdy miesiąc z dotychczasowych 14 zł na 21,30 zł (podwyżka ponad 52%) w przypadku dokonywania selektywnej zbiórki odpadów oraz z 20 zł na 42,60 (podwyżka ponad 113%) zł w przypadku nieselektywnej zbiórki odpadów. Podwyżka szokująca(!), skutkująca koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów w wysokości ponad 3 milionów złotych rocznie tylko z powodu zwiększonej opłaty. Na tym jednak nie koniec, ponieważ w związku z tym trzeba było wprowadzić w trybie pilnym zmiany na blisko 20 tysiącach kont indywidualnych oraz wydrukować i dostarczyć tyleż samo dodatkowych powiadomień o zmianie wysokości opłaty. Materiały i praca wielu ludzi to także dodatkowe koszty związane z tymi czynnościami, których jednak nikt ich nam nie zrekompensuje.

Cała masa nowych wydatków pojawiających się dodatkowo po stronie Spółdzielni musi być pokryta przez mieszkańców w ramach kosztów eksploatacji (poza opłatą podstawową w całości przekazywaną do gminy Katowice). Na dodatkowe koszty składają się między innymi płatności za sporządzanie comiesięcznych deklaracji w ciągle zmieniającym się zakresie wymaganych w nich informacji, aktualizacji ilości osób zamieszkałych, wykonanie korekt deklaracji oraz aktualizacja opłat mieszkańców, obsługa wniosków o zastosowanie ulg i weryfikacja Kart Dużej Rodziny, koszty gromadzenia i wywozu bioodpadów, „gabarytów" wyrzuconych przez mieszkańców poza dniami wynikającymi z harmonogramu, a także podrzuconymi przez mieszkańców odpadami budowlanymi i niebezpiecznymi. Spółdzielnia nasza wielokrotnie występowała (bezpośrednio lub wspólnie z innymi katowickimi spółdzielniami) do gminy z interwencjami i wnioskami sygnalizując nadmierne obciążenie kosztami, pracą i odpowiedzialnością oraz proponując przyjęcie zmian obniżających koszty obowiązującego systemu utrzymania czystości w gminie, poprawiających jego stabilność i efektywność, ale jak dotąd bezskutecznie.

Kolejny przykład zewnętrznych przyczyn wzrostu wydatków ponoszonych przez Spółdzielnię dotyczy stale rosnących kosztów pracy, które są twardym i powszechnie stosowanym argumentem, podnoszonym przez wszystkie podmioty gospodarcze świadczące swoje usługi na rzecz Spółdzielni, podczas negocjacji dotyczących wynagrodzenia za oferowaną czy też już realizowaną pracę. Jest to zjawisko powszechne i nie zależy ono od tego, czy są to umowy o wykonanie robót budowlano-montażowych, konserwacyjnych, kontrolnych i przeglądowych, czy też jest to realizacja usług czystościowo-porządkowych, ochrony mienia itp. Ogłoszenie i wdrażanie w życie wzrostu płacy minimalnej nie kończy się nigdy na tej grupie wynagrodzeń, ale powoduje efekt domina i tworzy zrozumiałą presję na pozostałe wynagrodzenia. Wzrost kosztów pracy już tylko z tego tytułu jest znaczny, a do tego dochodzi nowe obowiązkowe świadczenie pracodawcy na rzecz pracownika w postaci dokonywania wpłat na pracownicze plany kapitałowe. Koszty pracy w bardzo znacznym stopniu wpływają zresztą na wszystkie ceny towarów i usług niezależnie od branży.

Następny przykład dotyczy zwiększenia kosztów z tytułu wdrożenia i bieżącego prowadzenia polityki bezpieczeństwa w zakresie gromadzenia i przetwarzania danych osobowych. Spółdzielnia mieszkaniowa z natury rzeczy w tym obszarze działania ma bardzo duże obciążenia pracą i innymi kosztami ponieważ miała i ma stale obowiązek przekazać informacje o gromadzeniu danych osobowych wszystkim (ponad 20 tysięcy) użytkownikom lokali, ale i wszystkim podmiotom pozostającym w relacjach gospodarczych ze Spółdzielnią. Ilość tych podmiotów sięga kilkuset, ale biorąc pod uwagę, że tę ilość trzeba przemnożyć przez liczbę umów realizowanych na rzecz Spółdzielni, a często bezpośrednio na rzecz mieszkańców i użytkowników lokali, nietrudno sobie wyobrazić, że ilość koniecznych do wygenerowania dokumentów związanych z przepisami o RODO idzie w dziesiątki tysięcy rocznie. To wszystko w końcowym efekcie uruchamia pełzająco rosnące koszty, nieustannie wpływające na wysokość opłat. Ten przykład dobrze ilustruje wspomniany w materiale Pani Prezes Zarządu „efekt motyla".

Wielokrotne w ciągu roku zmiany cen ciepła dostarczanego do zasobów zarządzanych przez Spółdzielnię to znany i wielokrotnie opisywany przykład przyczyn wzrostu kosztów mający swoje źródła w decyzjach dostawców ciepła uznanych przez Prezesa Urzędu Energetyki, który bez udziału odbiorców ciepła akceptuje tzw. Taryfy opłat za ciepło oraz kosztów jego dostawy. Jedyną możliwością ograniczania opłat, jakie Spółdzielnia z tego tytułu ponosi, jest prowadzenie takich działań remontowo-modernizacyjnych, których celem jest stworzenie możliwości zmniejszenia zapotrzebowania na zużycie ciepła w lokalach i poza nimi. Ponosząc olbrzymie nakłady finansowe zrealizowano roboty dociepleniowe na elewacjach budynków, docieplono stropodachy, wymieniono stolarkę okienną i drzwiową w pionach administracyjnych oraz w znacznej, bo ponad 75% części lokali, założono zawory grzejnikowe i głowice termostatyczne, opomiarowano grzejniki, zainstalowano regulacje podpionowe itp. Wynikiem tych działań zapotrzebowanie na ciepło spadło o ponad 40%, ale niestety dostawcy rekompensując sobie zmniejszenie ilości zużytego ciepła wielokrotnie podwyższając jego cenę. Efekt podjętych przez Spółdzielnię działań jest duży ponieważ zużycie ciepła zmniejszyło się w bardzo znacznym stopniu, ale byłby o wiele wyższy, gdyby koszty wytwarzania i przesyłu ciepła nie wzrosły tak mocno za przyzwoleniem URE. Ten przykład po raz kolejny dowodzi, że wiele decyzji skutkujących kosztami odczuwanymi w Spółdzielni, podejmowanych jest poza i ponad nią.

Z energią, tyle, że z elektryczną, związany jest kolejny przykład na niezależne od Spółdzielni mnożenie kosztów i zwiększanie nakładów pracy poprzez dodatkowe nieprzewidziane wcześniej w planach obciążenia. Jak Państwo sobie przypominacie w drugiej połowie 2018 roku ceny energii elektrycznej gwałtownie zaczęły rosnąć, ale rząd podjął korzystną dla nas decyzję o rekompensatach, ale skierował je najpierw do dostawców. W ślad za otrzymanymi rekompensatami dostawcy energii elektrycznej byli zobowiązani do dokonania korekt faktur sprzedaży energii odbiorcom oraz zwrócić im nadpłaty, które miały złagodzić wzrosty cen. Jak to niestety często bywa część przysłowiowej „pary" poszła w gwizdek. Przez prawie rok ponosiliśmy o ok. 50% wyższe koszty za zużytą energię (tej poza mieszkaniami i innymi lokalami), natomiast już ponad rok trwa procedura korygowania faktur wystawionych przez dostawcę energii do naszych zasobów. Na razie skorygowanych zostało przez dostawcę nieco ponad 300 faktur z blisko 1000. Wygląda na to, że od powstania naszych nadpłat do przewidywanego zakończenia ich zwrotu na konto Spółdzielni minie około 1,5 roku. Czy przetrzymywanie naszych nadpłat przez dostawcę powoduje dodatkowy koszt? Oczywiście że tak, a ponadto powstają wydatki związane z naprawdę dużym nakładem pracy i poświęconego czasu naszych służb na to, aby „obrobić" tak dużą ilość dodatkowych dokumentów.

Od wielu już lat realizujemy liczne przedsięwzięcia i prace o charakterze energooszczędnym, m.in. wymianę źródeł światła na energooszczędne oświetlenie ledowe, wymianę silników wentylatorów i napędów dźwigów na energooszczędne itp. Nasze wysiłki skutkują i jak dotąd nasze zużycie energii elektrycznej spadło z prawie 5,5 GWh przed 5 latami do obecnych 4,2 GWh. Niestety uzyskane przez nas oszczędności w zużyciu w znacznej mierze są pochłaniane przez rosnące ceny energii elektrycznej oraz kosztów jej dystrybucji za wiedzą i zgodą URE, choć decydujące znaczenie w odniesieniu do energii elektrycznej mają ceny giełdowe, a na nie już zupełnie odbiorcy, czyli i Spółdzielnia, wpływu nie mają. Warto jednak spróbować wyobrazić sobie, jak znacznie wzrosłyby nasze koszty w tym zakresie, gdybyśmy działań energooszczędnych odpowiednio wcześniej nie podjęli (dotyczy to również uprzednio poruszonych kosztów zużycia ciepła).

I może aby Państwa zachęcić do dalszego czytania – dam teraz ostatni przykład tego, jak koszty rosną nie z naszej inspiracji, ale w wyniku nowych regulacji prawnych nakładających na nas dodatkowe obowiązki, dodatkową pracę i skutkujące dodatkowymi wydatkami do poniesienia. Tym razem chodzi o sumę ponad 500 tysięcy złotych.

Wprowadzone zostało rozporządzenie w sprawie warunków dozoru technicznego w zakresie eksploatacji, napraw, modernizacji wszystkich urządzeń transportu, a w nim obowiązek przeprowadzania tzw. resursu, polegającego na sporządzeniu szczegółowej analizy technicznej określającej parametry graniczne, na podstawie liczby cykli pracy i stanu obciążenia dźwigu w założonym okresie eksploatacji, z uwzględnieniem rzeczywistych warunków użytkowania. W naszym przypadku ten nowy obowiązek odnosi się do ponad 332 dźwigów osobowych i platform dla osób niepełnosprawnych. Do tej pory wszystkie te urządzenia były pod szczególnym nadzorem, przechodząc przeglądy bieżące, okresowe i specjalne. Były, są i będą konserwowane, naprawiane i modernizowane, ale stosowne władze i służby techniczne działające i decydujące ponad Spółdzielnią uznały, że należy obowiązkowo przeprowadzać jeszcze resursy w celu podniesienia gwarancji bezpiecznego ich użytkowania, a my – bez względu na rosnące koszty – mamy je wykonywać.

Gospodarka zasobami spółdzielni to bardzo rozległy obszar funkcjonowania przedsiębiorstwa prowadzącego swoją działalność gospodarczą na zasadach spółdzielczych, którego celem jest zgodnie z zapisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) zawartym w Art. 1.1. (...) zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Na użytek Państwa rozważań wokół prowadzenia gospodarki zasobami spółdzielni warto przypomnieć jeszcze kilka wybranych i istotnych dla powyższego tematu zapisów ustawowych zawartych w u.s.m.

Art. 1.1¹. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.

Art. 1.3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Art. 4. [Obowiązki członków spółdzielni i właścicieli lokali niebędących członkami; opłaty]

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

1¹. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

3. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2.

4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

4¹. Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4;

2) ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego, o którym mowa w art. 6 ust. 3; ewidencja i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinny uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

5. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

6. Za opłaty, o których mowa w ust. 1-2 i 4, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.(...)

Wyżej przedstawione zapisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych celowo przytoczyłem, aby przypomnieć i przybliżyć zależności zachodzące pomiędzy celem działalności spółdzielni, jej obowiązkiem zarządzania zasobami oraz prawnymi podstawami obowiązków członków i osób niebędących członkami spółdzielni, a posiadającymi określone prawa do lokali (spółdzielczych lub odrębnych) usytuowanych w zarządzanych przez spółdzielnie nieruchomościach budynkowych do uczestniczenia w pokrywaniu kosztów gospodarki zasobami spółdzielni.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK