2016-11-28

Koszt zamieszkiwania w zasobach KSM

Rozliczenia co do grosza – z którymi warto się zapozna

 

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomiczno-Księgowych,
Główny Księgowy KSM

mgr Urszula Smykowska


Miesięczne opłaty za użytkowanie lokali mieszkalnych są jednym z podstawowych aspektów ekonomiczno-społecznych funkcjonowania gospodarstw domowych spółdzielców i mieszkańców innych form mieszkalnictwa. Opłaty te, stanowiąc znaczącą pozycję budżetów domowych, są dość często przedmiotem prywatnych analiz i oceniających rozmów pomiędzy sąsiadami i znajomymi mieszkającymi na terenie spółdzielczych osiedli czy miasta. Oceniając pozytywnie lub negatywnie wysokość opłat wnoszonych przez spółdzielców i mieszkańców trzeba mieć na uwadze to, że w zasadniczej części są one uzależnione od poniesionych kosztów związanych z daną nieruchomością oraz od samych mieszkańców.

 

 

UWARUNKOWANIA

 

Płatności comiesięczne mieszkańców mają bezpośredni związek z kosztami dotyczącymi utrzymania i eksploatacji poszczególnych nieruchomości, osiedli, infrastruktury technicznej, a także z kosztami generowanymi przez samych mieszkańców (skala zużycia mediów, usuwanie odpadów). Na poziom kosztów ma wpływ wiele czynników zarówno niezależnych, jak i zależnych od Spółdzielni. Przykładowo znaczący wpływ mają (obok wielkości potrzeb), ceny usług i towarów, o wysokości których decyzje są podejmowane przez różnego rodzaju zewnętrzne podmioty gospodarcze i administracyjne. W sposób całkowicie niezależny od Spółdzielni np. o wysokości stawek dla obciążeń z tytułu opłat publiczno-prawnych decydują – poprzez swoje uchwały – lokalne władze samorządowe (podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowane grunty, opłata śmieciowa, itp.). Na wysokość płatności znaczny wpływ mają także lokalizacja danej nieruchomości w mieście, jej stan techniczny, rodzaj i charakter zabudowy. Zróżnicowanie kosztów utrzymania nieruchomości występuje zarówno między różnymi miastami, jak i w granicach jednej miejscowości. Ponadto należy podkreślić fakt, że opłaty za lokale spółdzielców kalkulowane są w oparciu o realnie poniesione koszty i nie zawierają elementu zysku czy marży, bowiem spółdzielnie mieszkaniowe działają na zasadzie „non profit".

 

Dokonanie porównań w zakresie kształtowania się wysokości opłat za lokale mieszkalne w naszej Spółdzielni z opłatami w innych mieszkalnych jednostkach organizacyjnych wymaga omówienia kształtowania się struktury podstawowych elementów składowych tych opłat – przede wszystkim w aspekcie zróżnicowania podziału obowiązków między spółdzielniami wobec jej mieszkańców, ukształtowanymi głównie przez indywidualne statuty i regulaminy wewnętrzne, jak też uchwały lokalnych samorządów w zakresie dotyczącym spółdzielczości mieszkaniowej).

 

Analiza porównawcza do określenia wysokości średniej opłaty miesięcznej w naszej Spółdzielni za rok 2015 ustalona została w oparciu o obowiązujące w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej jednostkowe stawki opłat w osiedlach na dzień 01.12.2015 roku i przy założeniu, że do porównań przyjmuje się statystyczny lokal będący mieszkaniem o powierzchni użytkowej 50 m2, zamieszkiwany przez trzy osoby. Średnia opłata miesięczna zawiera – oprócz opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej wraz z odpisem na remonty – uśrednioną wysokość miesięcznych zaliczek pobieranych na poszczególne świadczenia, tj. odrębnie ustalanych dla poszczególnych lokali zaliczkowych opłat za dostawę mediów: ciepła dostarczanego centralnie dla ogrzania lokali i podgrzania wody zimnej, wody zimnej i odprowadzenia ścieków. Zaliczki na ciepło i zimną wodę oraz odprowadzanie ścieków podlegają okresowym rozliczeniom ze wszystkimi użytkownikami lokali do faktycznej wysokości poniesionego na ich nabycie lub wytworzenie kosztu.

 

Wysokość zaliczek na media określona dla poszczególnych lokali jest bezpośrednio uzależniona od wielkości ich zużycia przez poszczególne gospodarstwa domowe w poprzednim okresie rozliczeniowym. Ponadto opłaty za lokale w naszej Spółdzielni są zróżnicowane między poszczególnymi osiedlami, ponieważ istnieją różne warunki funkcjonowania tych osiedli, wpływające na poszczególne elementy kalkulacyjne opłat. Wpływ ma wielkość osiedla, jego położenie (kwestia np. zróżnicowania wartości gruntów, a więc i opłat za wieczyste użytkowanie terenu), technologia i charakter zabudowy, wysokość i wiek budynków, wielkość terenów zielonych, podział obowiązków między Spółdzielnią, a członkami w zakresie utrzymania porządku (czyli funkcjonowanie systemu zleconych prac porządkowych wykonywanych przez gospodarzy budynków, bądź wykonywanie części lub całości tych czynności przez samych mieszkańców, albo doraźnie lub stale przez innych usługodawców), itp.

 

Dla celów analitycznych obowiązujące w osiedlach Spółdzielni zróżnicowane stawki eksploatacyjne sprowadzone zostały we wszystkich składnikach (również określonych, np. na lokal) do porównywalności poprzez przeliczenie na 1 m2 powierzchni lokali mieszkalnych.

 

Przy prezentacji informacji dotyczących Spółdzielni jako całości przedstawiane są zatem dane uśrednione, natomiast informacje dotyczące poszczególnych osiedli są konkretnymi stawkami obowiązującymi w tych osiedlach w dniu 01.12.2015 roku.

 

Ustalona wg podanych wyżej zasad średnia w skali Spółdzielni opłata miesięczna za użytkowanie lokalu mieszkalnego wynosiła w analizowanym okresie 695,56 zł – co oznacza, że była wyższa od średniej opłaty wnoszonej w roku poprzednim (2014) o 16,06 zł, tj. o 2,36% – prezentuje to tabela nr 1.

 

 

Procentową strukturę udziału poszczególnych elementów składowych miesięcznych opłat za statystyczny lokal mieszkalny graficznie prezentują poniżej wykresy nr 1, 2, 3.

 

 

 

 

 

NAJWIĘCEJ PŁACIMY ZA MEDIA

 

Z tabeli nr 1 i wykresów 1-3 wynika, że w roku 2015 największy udział w opłacie miesięcznej stanowiły opłaty na pokrycie:

  • zużywanych w lokalach mediów – 51,56%,
  • eksploatacji i utrzymania nieruchomości – 24,01%,
  • fundusz remontowy – 24,43%.

Natomiast analizując udział poszczególnych składników mediów w średniej opłacie miesięcznej w 2015 roku (wykres nr 3) stwierdza się, że wzrost opłat za media wynikał ze zmian (podwyżek) cen, a w szczególności:

  • wzrostu cen różnych elementów taryfy opłat z tytułu dostawy ciepła. Na przestrzeni 2015 roku podwyżka ceny taryf ciepła, każdorazowo zatwierdzonych przez Urząd Regulacji Energetyki była dokonana przez wszystkich dostawców ciepła tj. siedmiokrotnie przez Tauron Ciepło S.A. (w marcu, 2 razy lipcu, 3 razy we wrześniu i grudniu), ZEC (w czerwcu) i EC Szopienice Sp. z o.o. (w lipcu),
  • wzrostu kosztów podgrzania 1 m3 zimnej wody na potrzeby centralnie ciepłej wody o 11,38%.

Cena 1 m3 zimnej wody i odprowadzenia ścieków wprawdzie zmniejszyła się o 0,79% (z 14,00 zł/m3 do 13,89 zł/m3), ale zwiększyła się ilość zużytej przez statystyczny lokal miesięcznie wody z 2,94 m3/osobę na 3,07 m3/osobę, tj., o 4,42%.

 

Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa, podobnie jak większość zarządców w kraju, jest bezpośrednim konsumentem mediów tylko w nieznacznej skali (w zakresie związanym z funkcjonowaniem własnych biur i warsztatów). Przede wszystkim zaś pełni rolę pośrednika między dostawcami mediów – a odbiorcami finalnymi jakimi są mieszkańcy. Faktury wprawdzie obciążają Spółdzielnię ale to dlatego, że Spółdzielnia jest zmuszona do bycia – nieodpłatnie – poborcą opłat na pokrycie kosztów za zużywane przez mieszkańców media i usługi. Wystawcami faktur są tacy dostawcy jak: Katowickie Wodociągi, Enea S.A., Tauron Dystrybucja S.A., Tauron Ciepło S.A., Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, Urząd Miasta. Wskazane należności Spółdzielnia musi uiszczać w przewidzianym czasie i to niezależne od tego – czy mieszkańcy opłacają te usługi na bieżąco, okresowo czy też w inny sposób.

 

Ponoszone przez Spółdzielnię koszty gospodarki zasobami, będące podstawą ustalania wysokości opłat za lokale, dzielą się na dwie grupy, tj. koszty niezależne i zależne od Zarządcy – czyli Spółdzielni. Z opłaty miesięcznej w naszej Spółdzielni na pokrycie poszczególnych części tak określonych grup kosztów w analizowanym okresie przypadało na:

  • koszty niezależne – 56,65%,
  • koszty zależne – 43,35%.

KOSZTY NIEZALEŻNE OD SPÓŁDZIELNI

 

W ramach opłat miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi:

  • wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia – na pokrycie kosztów za dostawę ciepła (centralne ogrzewanie i centralna ciepła woda), które w opłacie miesięcznej stanowią - 48,04%,
  • zimnej wody i odprowadzenia ścieków – 32,50%,
  • wywozu nieczystości stałych – 10,69%,
  • podatków i opłat publiczno-prawnych – 2,90% (w tym za wieczyste użytkowanie gruntów w zakresie lokali niewyodrębnionych i części wspólnych wszystkich zarządzanych nieruchomości budynkowych),
  • pozostałych kosztów (energia elektryczna poza mieszkaniami, obowiązkowe przeglądy techniczne, opłata za podstawowy sygnał RTV – co dotyczy lokali nie posiadających indywidualnych umów z operatorami dostarczającymi rozszerzony pakiet RTV) stanowiące razem 5,87%.

Na większość powyższych kosztów wpływ mają sami mieszkańcy (poprzez bezpośrednie ilościowe zużycie), bo są one naturalną pochodną (sumą) wielkości zużycia określonych dóbr komunalnych (mediów). Nie istnieją możliwości negocjowania tych cen ani przez mieszkańców (jako ich bezpośrednich konsumentów) ani przez Spółdzielnię (jako Zarządcę) jak też częstotliwości i terminów wprowadzania zmian w tym zakresie, gdyż w świetle obowiązującego prawa ceny te regulują dostawcy przy aprobacie instytucji kontrolnych Państwa, jak Urząd Regulacji Energetyki lub Miasta. Mieszkańcy mają tylko wpływ na wielkość zużycia określonych mediów.

 

Do grupy kosztów niezależnych ani od mieszkańców, ani od Spółdzielni, a mających wpływ na wysokość opłat, zaliczane są wszelkie wydatki związane z wykonywaniem obowiązków płynących wprost z nakazów zawartych w obowiązujących aktach prawnych (ustawy, rozporządzenia), które w interesie mieszkańców obligują wszystkich zarządców i właścicieli budynków do wykonywania określonych czynności czy działań, a są to np. zobowiązania do okresowych przeglądów budynków, instalacji, zabezpieczenia przeciwpożarowe, itp., o których stanowi „Prawo budowlane" i inne przepisy.

 

Strukturę przeznaczenia opłat w części niezależnej od Spółdzielni prezentuje wykres nr 4.

 

 

 

KOSZTY ZALEŻNE OD SPÓŁDZIELNI

 

Na pokrycie grupy kosztów traktowanych jako zależnych od Spółdzielni w ramach wpływów uzyskiwanych z opłat miesięcznych w KSM najwyższy udział mają akumulowane w formie odpisów celowych środki na potrzeby remontowe (tj. łącznie odpis na fundusz remontowy część „A" – dot. remontów modernizacyjnych i kapitalnych i na fundusz remontowy część „B" – dot. nakładów na bieżące remonty i naprawy), stanowiąc 56,37% ogólnej sumy kosztów zależnych od decyzji samorządnych władz Spółdzielni (Rady Nadzorczej i Rad Osiedli). Środki finansowe pochodzące z tej części opłat, tworząc odrębny fundusz, służą pokrywaniu nakładów (wydatków) ponoszonych na utrzymanie majątku spółdzielców – nie tylko w niepogorszonym stanie technicznym zasobów mieszkaniowych, ale także na poprawę tego stanu; np. na modernizację zarządzanych nieruchomości i ich wyposażenia. Dla mieszkańców oznacza to, iż większość wpłat na pokrycie tzw. kosztów zależnych przeznaczona jest przede wszystkim na zapobieganie dekapitalizacji środków trwałych, na niedopuszczeniu do zmniejszenia wartości użytkowej i rynkowej ich materialnego majątku (którymi są lokale i budynki), a także, w ich następstwie – na racjonalizowanie kosztów występujących w sferze eksploatacyjnej (np. poprzez docieplenie budynków, wymianę stolarki okiennej, itp.. Dzięki temu następuje np. utrzymanie komfortu cieplnego i jednoczesne obniżenie fizycznego zapotrzebowania budynków na ciepło, a więc tym samym niższe są koszty z tym związane. Dodatkowym aspektem jest przy tym uzyskanie znaczącego dla środowiska zamieszkania efektu ekologicznego.

 

Odpis na fundusz remontowy w części „B" jest określany i wykorzystywany – przy nadzorze Rady Nadzorczej – autonomicznie w osiedlach, zgodnie z decyzjami Rad Osiedli działającymi (z wyboru) w imieniu mieszkańców. Decyzje te dotyczą wysokości stawek odpisu wynikających z rodzaju i wielkości potrzeb w danym osiedlu. Ta część funduszu remontowego stanowi 30,50% ogółu środków przeznaczonych na remonty (łącznie z opłatą na remonty dźwigów). Natomiast część „A" opłaty wnoszonej w formie odpisu na remonty z przeznaczeniem na prace remontowe realizowane centralnie, tj. o charakterze modernizacyjnym i remontów kapitalnych – stanowi 25,87%.

 

W opłacie miesięcznej w części zakwalifikowanej do grupy kosztów zależnych (obok wskazanego odpisu na remonty) znajduje się również grupa innych kosztów – stanowiąc łącznie 43,63% – ewidencjonowanych na różnych księgowych kontach rodzajowych pod nazwami: „pozostałe koszty eksploatacji" łącznie z kosztami „konserwacji dźwigów" – 20,78%, „koszty obsługi osiedla" – 9,97%, opłata na pokrycie części funkcjonowania Centrum Zarządzająco-Usługowego (czyli inaczej „ryczałt" od lokalu finansujący część kosztów ogólnozakładowych Spółdzielni) – 5,49%, „usługi gospodarzy" – 4,55%, pozostałe koszty – 2,84% (tj. opłata za domofony, opłata za wodomierze, na działalność społeczno-kulturalną), co przedstawia wykres nr 5.

 

 

Analizując opłatę miesięczną – wynoszącą w KSM średnio na statystyczny lokal 695,56 zł – stwierdza się, że Spółdzielnia przekazuje z tej opłaty na rachunki firm usługodawców i organizacji zewnętrznych (świadczących swoje usługi na rzecz zaspokojenia potrzeb bytowych mieszkańców KSM) 394 zł, czyli 56,65% opłaty miesięcznej, pozostała część, w kwocie 302 zł, czyli 43,35% musi wystarczy na pokrycie wszystkich innych, różnorodnych kosztów – zaliczonych wspólnie do jednej grupy zależnych od Spółdzielni, a więc zarówno kosztów związanych z bieżącą eksploatacją, utrzymaniem konserwacją budynków, ich otoczenia, odpowiedniego stanu sanitarno-porządkowego, itp. oraz kosztów remontów budynków i infrastruktury technicznej.

 

Wielkość uśrednionej w skali KSM opłaty miesięcznej za przykładowy lokal mieszkalny (o powierzchni 50 m2, przy 3 osobach zamieszkujących) na koniec roku 2015, wyniosła odpowiednio dla mieszkań:

  • wyposażonych w instalację dostarczającą centralnie wodę ciepłą – 695,56 zł, (rozpiętość tej opłaty kształtowała się od 642,83 zł w osiedlu Kukuczki do 821,23 zł w osiedlu Zgrzebnioka),
  • bez centralnie dostarczanej ciepłej wody – 616,37 zł, (przy rozpiętości od 571,55 zł w osiedlu Zawodzie do 677,15 zł w osiedlu Graniczna).

Zestawienie wysokości średnich opłat miesięcznych za porównywalne (przykładowe) lokale mieszkalne w poszczególnych osiedlach KSM w okresie dwóch ubiegłych lat 2014-2015 – wg stanu na dzień 31.12.2014 r. oraz 31.12.2015 r. przedstawia tabela nr 2.

 

 

Zróżnicowanie opłat miesięcznych za lokale i ich wewnętrznej struktury elementów składowych w poszczególnych osiedlach odzwierciedla istniejącą specyfikę uwarunkowań tychże osiedli mających istotny wpływ na poziom kosztów a zatem i opłat.

 

Elementów różnicujących opłaty jest wiele, wysokość ich jest uzasadniona różnorodnością potrzeb i uwarunkowań lokalnych; różnicuje je zakres usług jakie są w ramach wnoszonych opłat świadczone dla mieszkańców poszczególnych jednostek rozliczeniowych (osiedli, budynków) i preferencji samych mieszkańców (w jednych budynkach występuje np. dozorowanie posesji niemające zastosowania w innych budynkach, sprzątanie lub niesprzątanie posesji, funkcjonowanie dodatkowych, niestandardowych usług, jak np. monitoring czy domofony, itp.)

 

Na zróżnicowanie opłat miesięcznych w naszej Spółdzielni wpływ ma również nasycenie powierzchni terenów zielonych w stosunku do obszaru zabudowy. Przykładem tego są np. osiedla Superjednostka i HPR w porównaniu z osiedlem Zgrzebnioka, gdzie wyższy wskaźnik terenów zielonych, to wprawdzie lepszy komfort zamieszkiwania, a tym samym lepsze warunki zdrowotne, ale jednocześnie wyższe opłaty publiczno-prawne oraz koszty utrzymania i pielęgnacji zieleni.

 

Na przestrzeni 2015 roku w części osiedli wystąpiła konieczność aktualizacji (zmiana bądź regulacja) niektórych elementów składowych opłat miesięcznych, jako nie pokrywających realnych kosztów. Przeprowadzone zostały one w trakcie analizowanego roku w zakresie dotyczącym stawek:

  • eksploatacji – w 10 osiedlach (w tym: 2 regulacje),
  • odpisu na fundusz remontowy w części „B" – w 4 osiedlach (w tym: 2 regulacje),
  • pozycji „konserwacji dźwigów" – w 6 osiedlach (w tym: 2 regulacje),
  • pozycji „remonty dźwigów" – regulacja w 2 osiedlach.

W osiedlach naszej Spółdzielni występuje także (dopuszczone regulaminowo) od lat zróżnicowanie w określeniu jednostek rozliczeniowych niektórych elementów opłat, w związku z tym kalkulowane opłaty odnoszone są do metra kwadratowego powierzchni użytkowej, do liczby zamieszkałych osób lub do lokalu mieszkalnego, liczby gniazd RTV, itp. W analizie dla celów porównawczych, stawki opłaty eksploatacyjnej w elementach kalkulowanych na różne mierniki zostały dla ujednolicenia przeliczone na 1 m2 powierzchni użytkowej.

 

Zestawienie średnich stawek opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji za lokale w poszczególnych osiedlach prezentuje tabela nr 3.

 

Przy średniej stawce opłaty eksploatacyjnej w lokalach mieszkalnych w Spółdzielni w grudniu 2015 roku wynoszącej 3,34 zł/m2 stawki jednostkowe w poszczególnych osiedlach zawierały się w granicach: od 2,20 zł/m2 (w osiedlu Kukuczki) do 4,02 zł/m2 (osiedle Janów).

 

W zróżnicowaniu stawek opłat eksploatacyjnych w osiedlach naszej Spółdzielni znaczny udział ma pozycja kosztów określana jako „pozostałe koszty eksploatacji" którą tworzą różne koszty ponoszone w trakcie roku m.in. z tytułu:

  • podatku od nieruchomości,
  • opłat za wieczyste użytkowanie gruntów (których wysokość określa gmina, a które mają związek z lokalizacją nieruchomości w mieście),
  • wydatki na utrzymanie terenów poszczególnych osiedli, np. na utrzymanie czystości, pielęgnację i konserwację zieleni, odbudowę zieleni, utrzymanie placów zabaw i boisk sportowych, ich wyposażenie, konserwację i naprawy, utrzymanie dróg komunikacyjnych i parkingów w osiedlach,
  • zarządzanych urzędowo lub organizowanych na wniosek mieszkańców poszczególnych nieruchomości akcji np. dezynsekcji i deratyzacji, działań wynikających z warunków pogodowych, jak np. usuwania skutków zimy (odśnieżania dróg, chodników, usuwania sopli, itp.),
  • innych różnego rodzaju, występujących jednorazowo lub niesystematycznie działań niewyspecyfikowanych szczegółowo z uwagi na ich niestały bądź jednorazowy charakter występowania (odrębne rejestrowanie generowałoby dodatkowe i niepotrzebne koszty ewidencyjno-rozliczeniowe), jak np. zabezpieczenia związane z ochroną danych, zadania dotyczące obrony cywilnej i inne.

Kolejnym znaczącym elementem w opłacie eksploatacyjnej jest pozycja określana jako „koszty obsługi osiedla" (niejako odpowiednik kosztów wydziałowych w przedsiębiorstwach produkcyjnych). Na jednostkową wysokość tych kwot wpływ ma wielkość osiedla obsługiwanego przez daną administrację, a także sposób zarządzania i administrowania nieruchomościami, w tym m.in. rodzaj i wielkość posiadanego zaplecza administracyjno-warsztatowego. Przy większej obsługiwanej przez daną administrację powierzchni zasobów mieszkalnych koszty stałe przypadające na jednostkę powierzchni rozliczeniowej z zasady są niższe niż w osiedlach obsługujących mniejszy powierzchniowo zasób mieszkaniowy.

 

Istotny wpływ na wielkość stawki eksploatacyjnej w pozycji „koszty zużycia energii elektrycznej poza mieszkaniem" w osiedlach ma także wysokość budynków i ich wewnętrzny układ komunikacyjny. W osiedlach, w których przeważają budynki wysokie (wyposażone w dźwigi, wentylację mechaniczną, itp.), koszty te są z przyczyn oczywistych wyższe niż w budynkach niskich.

 

Odpis na fundusz remontowy w części „B" w opłacie miesięcznej dla statystycznego lokalu wyniósł 76,00 zł, co stanowiło 10,93% tej opłaty. Wysokość stawek odpisu na fundusz remontowy w poszczególnych osiedlach jest różna, co nie świadczy o mniejszej lub większej gospodarności danego osiedla, a jedynie pozwala zbudować budżet danego osiedla dostosowany do przyjętego w planach osiedlowych tempa realizacji potrzeb remontowych. Decyzje o wysokości odpisu na fundusz remontowy „B" podejmują Rady Osiedla, biorąc pod uwagę potrzeby remontowe i konserwacyjne, które wynikają z bieżących przeglądów technicznych, wieku i charakteru budynków, zakresu wykonanych i przyszłych remontów oraz innych obciążeń finansowych z tym związanych (np. spłata zaciągniętych pożyczek z funduszu interwencyjnego na wcześniej zrealizowane zakresy remontowe bez wyregulowania w tym momencie stawek opłat miesięcznych). Większemu wysiłkowi remontowemu towarzyszy nie tylko poprawa estetyki i technicznych warunków zamieszkiwania, ale także wzrost wartości zmodernizowanych budynków i ich ceny rynkowej.

 

Uśredniona w skali Spółdzielni stawka odpisu na fundusz remontowy w części „B" wynosiła w grudniu 2015 roku 1,52 zł/m2 powierzchni użytkowej mieszkań, przy czym stawkę najwyższą posiadały osiedla: Zgrzebnioka – 2,20 zł/m2 oraz Gwiazdy – 1,91 zł/m2, zaś stawkę najniższą osiedle Superjednostka – 1,10 złm2, osiedle Janów – 1,15 zł/m2 oraz osiedle Zawodzie – 1,15 zł/m2.

 

 

CO U INNYCH

 

Na podstawie danych innych jednostek organizacyjnych, z których uzyskaliśmy w miarę pełne informacje dotyczące kształtowania się całkowitych opłat za używanie lokali mieszkalnych, dokonaliśmy analizy kształtowania się średnich stawek opłat miesięcznych i wyliczonej średniej opłaty miesięcznej.

 

Rozpatrując kompleksowo wielkości opłat miesięcznych za lokale mieszkalne zauważyć wypada, że stawki w KSM nie odbiegają w znaczący sposób od średnich w województwie; chociaż w województwie to nasza Spółdzielnia (jako jedna z największych Spółdzielni) posiada znaczną ilość budynków nietypowych, co w znaczący sposób rzutuje na średni poziom kosztów eksploatacji i utrzymania.

 

W niektórych jednostkach w stawkach eksploatacyjnych ujmowane są opłaty na fundusz remontowy, dźwigi osobowe, niektóre media, koszty rozliczeń mediów, gdy w innych jednostkach są to oddzielnie wyodrębnione pozycje kosztowe – co zniekształca właściwą ocenę występujących różnic i proporcji między stawkami i opłatami eksploatacyjnymi, na remonty i inne – obowiązujące w różnych jednostkach organizacyjnych i w różnych miejscowościach. Z uwagi na fakt, że występujące w procesie zarządzania nieruchomościami elementy kosztów w poszczególnych jednostkach organizacyjnych mieszkalnictwa, czyli w spółdzielniach, Towarzystwie Budownictwa Społecznego, Komunalnym Zakładzie Gospodarki Mieszkaniowej nie są ujmowane w ujednolicony sposób (z braku odpowiednich nakazujących to przepisów), zinterpretowanie powyższego zestawienia jest trudne i ma charakter jedynie poglądowy.

 

Ponadto chcąc dokonać porównania stawek pomiędzy różnymi spółdzielniami i innymi zarządcami nieruchomości należy zwrócić uwagę, że na ich poziom dodatkowo wpływa prowadzona przez zarządcę nieruchomościami polityka w zakresie odnowy majątku trwałego (zakres i tempo realizowanych zadań remontowo-modernizacyjnych). Zatem na wysokość stawek odpisów na fundusz remontowy wpływ ma stopień odpowiedzialności zarządcy danej jednostki organizacyjnej za utrzymanie właściwego stanu technicznego zasobu mieszkaniowego i jego poprawy poprzez modernizację oraz wzrost efektywności użytkowania zasobu.

 

Na poziom zróżnicowania opłat wpływa także własność struktury technicznej i podział obowiązków w zakresie jej eksploatacji; a zwłaszcza sieci wodno-kanalizacyjnych, sieci i urządzeń grzewczych, centralnej ciepłej wody, a także system organizacyjny, rodzaj i charakter prowadzonej działalności, zwłaszcza gospodarczej, sposób rozliczenia kosztów stałych (w tym kosztów zarządu i administracji ogólnej), wzajemnych obowiązków między zarządcą a użytkownikami lokali i inne.

 

Czynnikiem różnicującym opłaty są nadto koszty usuwania skutków lokalnie występujących zdarzeń i utrudnień, np. szkód górniczych, zabezpieczeń pożarowych.

 

Dla celów porównawczych znaczenie ma również wiek zasobów, ponieważ budynki mieszkalne zrealizowane w procesie inwestycyjnym w oparciu o nowocześniejsze technologie i materiały są w pierwszych latach użytkowania mniej kosztochłonne w procesie eksploatacyjnym (jednakże dla ich użytkowników dostępne były po znacznie wyższych cenach).

 

Instytut Rozwoju Miast – Zakład Mieszkalnictwa w Warszawie, który zajmuje się opracowaniem „Informacji o mieszkalnictwie – wyniki monitoringu za 2015 rok" poinformował naszą Spółdzielnię, że publikacja tego opracowania nastąpi na koniec listopada 2016 roku.

 

Prowadzenie jakichkolwiek porównań między jednostkami organizacyjnymi w zakresie wysokości opłat za lokale mieszkalne nie pozwala na jednoznaczną ocenę na temat ich prawidłowości w zakresie zarządzania zasobami – gdyż nie występują dwa identyczne budynki, bowiem różnią się od siebie wieloma parametrami. Opracowany materiał dotyczący porównania miesięcznych opłat za lokale mieszkalne w różnych jednostkach mieszkalnictwa ma wyłącznie walor orientacyjny i poglądowy. Umożliwia jedynie porównanie kształtowania się obciążeń mieszkańców z tytułu użytkowania tych lokali. Ponadto w zależności od struktury jakościowej zasobów oraz przyjętych rozwiązań organizacyjnych, występują różnice w poziomie kosztów eksploatacji oraz technicznego utrzymania.

 

Z poważaniem

URSZULA SMYKOWSKA



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)