2019-06-06

Każdy wniósł swoją cegiełkę


Komentarz do materiałów sprawozdawczych Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z działalności za rok 2018

 

Szanowni Spółdzielcy, Szanowni Mieszkańcy. Drodzy Państwo.

Zwyczajowo, jak co roku, w II. kwartale zamieszczane są na łamach naszego miesięcznika „Wspólne Sprawy" (wydawanego zarówno w wersji papierowej i dostarczanej bezpośrednio do mieszkańców wszystkich lokali usytuowanych w budynkach zarządzanych przez KSM za pośrednictwem skrzynek pocztowych, jak i elektronicznej, dostępnej na stronie internetowej Spółdzielni) Sprawozdanie Zarządu i Sprawozdanie Rady Nadzorczej za rok miniony, opinia Biegłego Rewidenta wydana po zakończeniu badania rocznego sprawozdania finansowego Spółdzielni oraz Kierunki rozwoju działalności gospodarczej, społecznej i kulturalnej KSM na następujący po roku obrachunkowym nowy rok kalendarzowy. Jest tak niezależnie od udostępniania zainteresowanym członkom do wglądu w siedzibie KSM kompletu materiałów przygotowanych pod obrady Walnego Zgromadzenia – wymienionych już dokumentów i innych (w trybie i terminach wynikających ze Statutu Spółdzielni). Tak jest i tym razem, ze sprawozdaniami dotyczącymi działalności w roku 2018.

 

Dla naszych wieloletnich członków nie jest to wprawdzie żadna nowość, ale jest to być może informacja przydatna dla osób, które dopiero niedawno stały się członkami naszej korporacji spółdzielczej i interesuje ich sytuacja ekonomiczna oraz wyniki działalności Spółdzielni w roku 2018 oraz kierunkowe zamierzenia rozwojowe na rok 2019 (i, w kontynuacji, na lata dalsze), a nie znajdą dość czasu, by specjalnie przybyć w tym celu do Spółdzielni.

 

Z oczywistych względów prezentacja wymienionych dokumentów ma w spółdzielczej gazecie bardzo skondensowany charakter, stąd uznałam za celowe, by niektóre kwestie krótko omówić w formie komentarza, mieszczącego się w ramach mojego comiesięcznego felietonu, zawierającego refleksje na różne bieżące tematy.

 

Tym razem refleksje są spojrzeniem na naszą działalność w roku obrachunkowym 2018 oraz na sytuację finansowo-majątkową Spółdzielni – odzwierciedloną zwłaszcza w sprawozdaniu finansowym (zawierającym również bilans Spółdzielni), sporządzonym wg stanu na dzień 31.12.2018 r.

 

1.

BIEGŁY REWIDENT NIE MA ZASTRZEŻEŃ

 

Już od początku roku 2018 Spółdzielnia prowadziła swą działalność w oparciu o znowelizowany w czerwcu, a zarejestrowany w październiku 2018 roku Statut – dostosowany do przepisów wynikających z ustawy z 20 lipca 2017 roku o zmianie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Biegły Rewident przeprowadzający badanie Sprawozdania finansowego Spółdzielni za rok 2018 (zgodnie z zawartą umową) w okresie od 15.11.2018 r. do 23.04.2019 r. – po jego zakończeniu wydał „Opinię", którą przyjęliśmy z zadowoleniem, bowiem wynika z niej, że sprawozdanie zostało sporządzone w sposób rzetelny, jasny i zgodny ze stanem faktycznym, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych, i że sporządzone zostało zgodnie z art. 49 ustawy o rachunkowości oraz że roczne sprawozdanie jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

 

Opinia Biegłego Rewidenta została wydana bez zastrzeżeń.

 

Biegły Rewident sformułował również w swojej opinii ocenę, że stan gospodarki Spółdzielni nie wskazuje na zagrożenia dla kontynuacji działalności. Ponadto wg stwierdzenia Biegłego Rewidenta na osiągnięte wskaźniki w części Spółdzielnia nie ma wpływu (m.in. na zmiany ustaw podatkowych, czy skutki wdrożenia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, itp.).

 

2.

90% MAJĄTKU SPÓŁDZIELNI TO AKTYWA TRWAŁE

 

Analizujący sprawozdanie roczne (za rok 2018) bez wątpienia zauważą, że w strukturze bilansu Spółdzielni, zgodnie ze specyfiką działania tego typu przedsiębiorstwa, w „Aktywach" dominują aktywa trwałe stanowiące ponad 90% majątku Spółdzielni.

 

Z roku na rok wartościowo aktywa te niestety maleją – na skutek procesu wyodrębniania własności lokali na rzecz spółdzielców, jak też przymusowego zbywania w przetargach lokali odzyskiwanych przez Spółdzielnię np. w wyniku eksmisji. W ślad za notarialnym wyodrębnianiem lokalu na indywidualną własność każdorazowo, bowiem następuje zmniejszenie wartości majątku Spółdzielni po stronie aktywów (wyksięgowanie z ksiąg majątkowych odpowiedniej księgowej wartości uwłaszczanego lokalu i jego udziału w częściach wspólnych nieruchomości). Równocześnie zmniejszeniu ulega w adekwatnej wysokości kapitał podstawowy Spółdzielni po stronie „Pasywów" oraz zmiana w pozycji – fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych.

  • Faktyczny zasięg i obszar zarządzanego przez Spółdzielnię majątku trwałego (mimo jego finansowego uszczuplenia, wskutek uwłaszczania się lokali) nie zmniejszył się. Wyodrębnione nieruchomości lokalowe nadal pozostają w gestii i zarządzie Spółdzielni. Ma to swoje odzwierciedlenie np. w ogólnej sumie kosztów poniesionych w gospodarce zasobami mieszkaniowymi, wydatkach remontowych, opłatach za media i inne.
  • Spółdzielnia rozsądnie gospodaruje użytkowanym majątkiem – w skład którego wchodzą również pozostające w zarządzie osiedli i służące mieszkańcom osiedli części mienia Spółdzielni (w tym np. parkingi, place zabaw, boiska, drogi, chodniki, wolnostojące obiekty kubaturowe, jak i inne elementy zaliczane do infrastruktury osiedlowej i pozaosiedlowej oraz wyposażenie techniczne Spółdzielni, środki transportowe, itp.). Elementy tego majątku trwałego w wielu przypadkach podlegają w przeciwieństwie do budynków mieszkalnych – amortyzowaniu, toteż ich wartość wskutek tego także maleje, a zużycie techniczne wynikające z eksploatacji powoduje w miarę potrzeb konieczność stosownej odnowy i wzbogacenia. Podejmowane w tym względzie decyzje poprzedzają stosowne analizy zapewniając oszczędną i właściwą optymalizację gospodarczą oraz ich racjonalne wykorzystanie.

3.

KORZYSTNE ZMIANY

 

Dane bilansowe Spółdzielni potwierdzają wypracowanie (na przestrzeni ostatnich lat) na wielu odcinkach gospodarowania szeregu korzystnych dla Spółdzielni zmian. W bilansie Spółdzielni nie występują żadne przeterminowane należności długoterminowe; długoterminowe rozliczenia międzyokresowe sukcesywnie się zmniejszają. Zmniejsza się też ogólna suma niepokrytych przez członków zobowiązań wewnętrznych, wynikających z poniesienia przez Spółdzielnię nakładów na realizowane w ramach długofalowej Strategii Ekonomicznej remonty termomodernizacyjne i kapitalne ich nieruchomości budynkowych, a w sfinansowaniu których wg planów Spółdzielni miały pomagać przyszłe środki pieniężne uzyskiwane z różnic wartości lokali przekształcanych ze spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe. Źródło to zostało utracone wskutek zadziałania ustawy z 2007 roku (wprowadzając uwłaszczenia lokali za tzw. „złotówkę") w poszczególnych nieruchomościach okres spłaty na wykonane już roboty się wydłużył w czasie.

 

Wyniki bilansowe Spółdzielni za rok obrachunkowy 2018 potwierdzają dalszą poprawę ogólnego stanu finansów Spółdzielni. Ma w tym swój udział skuteczna realizacja przyjętego przez Spółdzielnię pakietu działań, zmierzających do sukcesywnego zmniejszania ogólnych zobowiązań Spółdzielni, poprzez m.in. spowolnienie procesów inwestycyjnych (w tym przygotowań do rozpoczęcia nowych budów oraz zmniejszenie tempa termomodernizacji) i zintensyfikowania windykacji należności Spółdzielni – od spółdzielców i innych kontrahentów. Poprawa na tym odcinku ekonomiki działania Spółdzielni uzyskana została skutkiem także takich działań, jak przesunięcie części odpisów na remonty między poszczególnymi częściami funduszu remontowego („B" na „A"). Wszystko to sprawiło, iż nastąpiło zmniejszenie sumy zobowiązań spółdzielców względem Spółdzielni w zakresie poniesionych w latach minionych, a niespłaconych nakładów remontowych na ich nieruchomości.

 

Udało się również sfinalizować umorzenie zobowiązania występującego od ponad 20 lat w wysokości prawie 18 mln zł wykazywanego jako zobowiązanie kredytowe Spółdzielni. Dla wyjaśnienia podaję, iż była to wartość odsetek bankowych wykupywanych przez budżet państwa towarzyszących spłacie przez Spółdzielnię (spółdzielców) kredytu wraz z odsetkami normatywnymi zaciągniętego na budowę budynku przy ul. Granicznej 63-63c. Wynikało to z ustawy z dnia 30.11.1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielania premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych i umowy z dnia 10.09.2004 r. zawartej między Skarbem Państwa, a PKO BP S.A. Umorzenie nastąpiło wprawdzie z pewnym opóźnieniem, ale chodziło o uzyskanie od budżetu Państwa gwarancji, iż nie będzie to czynność powodująca dodatkowe opodatkowanie Spółdzielni. Z naszej strony przez 20 lat pilnowaliśmy nieprzerwanie, by warunki ówcześnie sformułowane dla przyszłego umorzenia były wypełniane.

 

Szanowni Państwo, odnotowaliśmy (w kontynuacji kolejny już raz) utrzymanie korzystnej tendencji zmniejszenia salda zobowiązań krótkoterminowych (co jest dla gospodarki finansowej Spółdzielni zjawiskiem pozytywnym), bowiem powoduje to dalszą korzystną poprawę wewnętrznej struktury bilansu, w szczególności w zakresie najważniejszych z naszego punktu widzenia – zobowiązań kredytowych i skrócenia terminów płatności za wszelkie dostawy materiałowe i usługi. Powyższe rzutuje też w sposób zasadniczy na bieżącą płynność finansową Spółdzielni, a więc terminowość regulowania opłat poprzez Spółdzielnię (w tym publiczno-prawnych, rozliczeń dostawy mediów i innych bieżących rachunków wynikających głównie z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi).

 

W tym miejscu jeśli chodzi o bardziej uszczegółowiony stan rozliczeń w poszczególnych nieruchomościach w samej tylko eksploatacji podstawowej za okres 12 miesięcy roku sprawozdawczego 2018 podaję, że na 337 nieruchomości budynkowych (obejmujących 346 budynków) odnotowaliśmy niebilansowanie się kosztów z wpływami w 138 (na łączną kwotę prawie 867 tys. zł), zaś nadwyżkę wpływów nad kosztami w 199 (co jest w stosunku do poprzedniego roku wynikiem lepszym). Potwierdza to również zmniejszona ilość budynków z saldem ujemnym na nieruchomości liczonym narastająco – memoriałowo – na koniec bieżącego roku sprawozdawczego zamykająca się liczbą 171 nieruchomości, wobec 166 z saldem dodatnim).

 

4.

„UGODY" SKUTECZNĄ NOWOŚCIĄ WINDYKACYJNĄ

 

Obowiązkiem prawnym Spółdzielni jako zarządcy, a leżącym przy tym i w uzasadnionym interesie ogółu Spółdzielców – jest kwestia windykacji wszelkich należności bieżących i zaległych, poprawienie skuteczności podejmowanych w tym temacie działań, dla przeciwdziałania wzrostowi sumy regulowanych przez Spółdzielnię wierzytelności wynikających z prowadzonej działalności, w tym przede wszystkim z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

 

Poświęcaliśmy temu zagadnieniu szczególnie wiele uwagi. Wprawdzie ostateczny efekt skuteczności tych działań w znacznej mierze zależy od samych zobowiązanych (mieszkańców), od ich postawy i zdyscyplinowania i ich zdolności finansowej, to pernamentne oddziaływanie jest w tym przypadku determinantą wypłacalności Spółdzielni.

 

Na przestrzeni całego roku podejmowaliśmy wiele zintensyfikowanych i zróżnicowanych czynności odnosząc w sumie pozytywny, aczkolwiek w stosunku do włożonego wysiłku nie do końca nas zadawalający, postęp. Według stanu na 31.12.2018 r. ogół zaległości zmniejszył się o kwotę 1,1 mln zł, poprawiając wskaźniki Spółdzielni i zahamowanie wzrostowego trendu (wskaźnik zaległości w opłatach liczony w stosunku do wpływów memoriałowych obniżył się o 0,75%).

  • Podkreślić trzeba, że wszelkie działania podejmowane wobec dłużników - były, i są, życzliwe, ale i stanowcze. Spółdzielnia poprzez swoich pracowników, jak też członków działających w organach samorządowych wszystkich szczebli (ze szczególnym podkreśleniem aktywności i zaangażowania Rad Osiedlowych) robi bardzo wiele, by przeciwdziałać narastaniu wysokości zadłużeń i liczby płacących z opóźnieniem, zmobilizować dłużników do regularnych płatności; do przyspieszenia spłaty istniejących zaległości – jak też wykazuje istniejące możliwości pomocowe w tym zakresie. W proces windykacyjny włączani byli również windykatorzy zewnętrzni oraz dział radców prawnych KSM. Skuteczność tych działań w stosunku do lat minionych w mojej ocenie znacznie się podniosła.
  • W II półroczu ubiegłego roku do metod postępowania z dłużnikami włączyliśmy opracowaną przez naszą Spółdzielnię autorską procedurę postępowań ugodowych opracowaną, jako szansę dla zadłużonych do honorowego wyjścia z „pętli zadłużeniowej" – zgodną z duchem spółdzielczym. Jest to metoda preferująca zawieranie bilateralnych „ugód" dostosowujących warunki spłaty do indywidualnych możliwości zadłużonych. Ta forma postępowania windykacyjnego sprawdziła się (stanowiąc realną pomoc) w procesie windykacji należności Spółdzielni, gdyż skraca średni okres oczekiwania na dochodzone – nieuiszczone w terminie płatności i przyzwyczajanie do respektowania statutowego obowiązku dokonywania wpłat (dla których termin statutowy jest przecież korzystniejszy niż ustawowy).
  • Z możliwości takiej – wprowadzonej na stałe w sferę oddziaływania Spółdzielni skorzystały głównie rodziny, osoby, dotknięte trudnościami płatniczymi w wyniku różnych zdarzeń losowych i problemów rodzinnych. Ta spłata to realny sposób dla zadłużonych na ochronienie się przed utratą posiadanych praw do zajmowanych lokali. Przyjęta metoda postępowania Spółdzielni wobec dłużników nie jest sprzeczna z ogólnym, dobrze pojętym, interesem wszystkich zrzeszonych w naszej organizacji Spółdzielców. Informacyjnie podaję, że w stosunkowo krótkim czasie (zaledwie kilku miesięcy funkcjonowania) – zawartych zostało ponad pół setki takich dobrowolnych ugód. W konsekwencji ograniczona została adekwatnie liczba potencjalnych, nowych spraw sądowych i wiążących się z nimi dla zadłużonych dodatkowych kosztów procesowych (mimo, że generujących po stronie pracowników Spółdzielni więcej pracy, wynikającej m.in. z konieczności dodatkowego monitorowania przestrzegania umownych warunków, podejmowania upominawczo-przypominających interwencji). Dla Spółdzielni jest równocześnie sposobem na skrócenie czasu oczekiwania na swoje wierzytelności, itd. Równolegle nieprzerwanie prowadzona jest dla osób nie radzących sobie z problemami życiowymi i innymi pomoc informacyjno-doradcza prowadzona na bieżąco przez administracje osiedlowe, działaczy Rad Osiedlowych, wyspecjalizowaną kadrę pracowniczą Spółdzielni (zwłaszcza pionu księgowo-finansowego), radców prawnych oraz funkcjonujące w KSM samodzielne Stanowisko ds. pomocy członkom i wolontariatu.

 

Spraw dotyczących zaległości płatniczych skierowanych do windykacji zewnętrznej, mimo to było sporo, bo 545; w uzasadnionych zaś w 2018 roku sprawozdawczym – 273 przypadkach– sprawy zostały skierowane na drogę sądową. W omawianym okresie na podstawie prawomocnych wyroków sądowych doprowadzono do 3 eksmisji z lokali mieszkalnych. Spośród 129 rodzin objętych aktualnie wyrokami eksmisyjnymi – 122 posiadają prawo do uzyskania mieszkania socjalnego, toteż zostały one przekazane do realizacji przez Gminę Katowice. Ponadto w 5 przypadkach zadłużeni zostali wpisani do rejestru dłużników.

 

Niestety, skuteczność postępowania wewnętrznego Spółdzielni wobec dłużników obniżają wprowadzane w tej dziedzinie niekorzystne dla spółdzielczości zmiany przepisów spółdzielczych i innych (np. tylko sądowa możliwość doprowadzenia do utraty członkostwa Spółdzielni i praw do lokali). Ich negatywne oddziaływanie musiało być z konieczności rekompensowane wzmożoną aktywizacją naszych zabiegów windykacyjnych.

 

5.

AKTUALIZACJA REJESTRÓW

 

Sprostanie zadaniom roku 2018, przy utrzymaniu na niezmienionym poziomie stanu zatrudnienia, wymagało od Spółdzielni poniesienia dodatkowego nakładu pracy na ustawowe czynności wdrożeniowe, a wynikające m. in. z uchwalonej w 2017 roku przez Sejm RP ustawy nowelizacyjnej do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dotyczyło to zwłaszcza zagadnień członkowskich (i pochodnych), w tym przeprowadzenia w zakresie kilkunastu tysięcy akt niezbędnej analizy i aktualizacji oraz uzupełnienia posiadanej dokumentacji członkowskiej. Wiodącymi były czynności związane z członkostwem w Spółdzielni (nabywanie z mocy prawa członkostwa przez współmałżonków, względnie inne uprawnione osoby, a także wykreślenie znacznej grupy członków, tzw. oczekujących – nieposiadających praw do żadnych lokali w Spółdzielni).

 

Nadto obligatoryjnie regulowano stany mieszkaniowe i majątkowe byłych lub obecnych Spółdzielców (a więc takie, jak ich ujawnienie i doprowadzenie do zgodności ze stanem faktycznym, np. po nieżyjących członkach, czy dokonanych podziałach majątkowych, zmianie stanów właścicielskich) – często po wieloletniej pod tym względem bezczynności samych zainteresowanych. Na przestrzeni roku dokonany został przegląd kilku tysięcy akt członkowskich (teczek i informacji), zaś efektem powyższego jest m. in. powiększenie per saldo liczby członków o ponad 3 tysiące osób.

 

To swoiste „porządkowanie aktualizacyjne" rejestrów Spółdzielni oczywiście nie idzie w parze, np. ze wzrostem wielkości wpływów finansowych do Spółdzielni, czy innymi ekonomicznymi korzyściami – ponieważ nowi członkowie w przeważającej większości z reguły podlegali przyjęciu do Spółdzielni z mocy wspomnianej wcześniej ustawy, a więc nie byli zobowiązanymi do uiszczania opłat z tytułu udziałów członkowskich i wpisowego (co najwyżej do pokrycia wewnętrznych kosztów niektórych wykonywanych w tym celu przez Spółdzielnię czynności).

  • Osobom wykreślanym Spółdzielnia zobligowana była, i jest, zwrócić (wypłacić) ich udziały, stąd fundusz udziałowy uległ poważnemu uszczupleniu i w przyszłości, jeśli przepisy się nie zmienią, może dojść do jego wygaśnięcia. Wspomniana praca dotycząca zrzeszonych w Spółdzielni członków – z uwagi na wieloletni okres funkcjonowania naszej Spółdzielni (ponad 61 lat) i jej rozmiary – będzie kontynuowana do skutecznego zakończenia. Prowadzone permanentnie czynności aktualizujące stan członkowski – w roku sprawozdawczym – musiały zostać rozszerzone o obciążające Spółdzielnię zadania wynikające ze zmian ustawowych (ustawa z 10.05.2018 r. o ochronie danych osobowych) i odpowiednich Rozporządzeń Parlamentu i Rady Unii Europejskiej (z kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych...), które w Polsce weszły w obieg prawny w maju 2018 roku (popularnie w przekazie obiegowym nazywane RODO).
  • W miarę zgłoszeń członków, na bieżąco wykonywane są czynności związane z wyodrębnianiem lokali spółdzielczych na indywidualną własność i inne, wynikające z obrotu lokalami na rynku wtórnym przez mieszkańców i (z przymusu) prawnie przez Spółdzielnię przez zmiany właścicielskie zaistniałe z innych przyczyn np. spadkobranie, darowizny, itp.
  • Bilans wykazuje zmiany stanu majątku (aktywów i funduszy) Spółdzielni. Jednym z głównych powodów zmian występujących od kilku lat w tym zakresie są dokonywane w trakcie roku, wraz ze zmianą struktury własności lokali, także zmiany w zakresie praw właścicielskich do gruntów. Aktualnie dochodzą do tego także ustawowe zmiany – w części zabudowanej budynkami mieszkalnymi – statusu własnościowego gruntów („prawa wieczystego użytkowania gruntu" we „własność gruntu").
  • Są to oczywiście czynniki wróżnym stopniu rzutujące na ogólny poziom kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni, w tym na koszty eksploatacyjne i zarządzania Spółdzielnią (np. w odniesieniu do rozliczeń z tytułu opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, wysokość podatków od nieruchomości lokalowych; a także zmienności w trakcie roku danych o ilościach i osobach zobowiązanych, i inne).

6.

ROZBUDOWA SYSTEMU INFORMATYCZNEGO

 

W roku sprawozdawczym musieliśmy też dokonać wielu aktualizacji i stosownej rozbudowy systemów informatycznych oraz zasobów sprzętowych. Musieliśmy je na bieżąco dostosować do nowo stanowionych jako obligatoryjne obowiązujących wymogów prawno-finansowych, w tym także dotyczących elektronicznych systemów informatycznych, a w szczególności w zakresie obowiązkowych rozliczeń z Państwem (podatki, ZUS, przepływy finansowe, itd.), a w końcu i sprawozdawczością gospodarczą i finansową – jak też by przy tym zapewnić na poziomie Spółdzielni niezbędne bezpieczeństwo przetwarzanych danych i informacji gospodarczych.

 

7.

WYSOKI POZIOM INWESTYCJI

 

Uchwalone przez właściwe organy władzy Spółdzielni ograniczenia spowalniające działalność inwestycyjną w zakresie procesu przygotowania realizacji nowych budów w zasadzie na przestrzeni roku sprawozdawczego nie odbiły się negatywnie na jakości działań inwestorskich Spółdzielni. Potwierdzają to fakty, które warto przypomnieć (aczkolwiek informacja ta była już podawana m.in. we „Wspólnych Sprawach", na stronie internetowej KSM i innych kilku ogólnodostępnych wydaniach prasy codziennej), że zrealizowany przez Spółdzielnię jako inwestora – budynek mieszkalny przy ul. Domeyki 12 w Katowicach-Murckach – uzyskał wysoką ocenę zewnętrznych ekspertów i w ogólnopolskim konkursie organizowanym przez Krajową Izbę Gospodarki Nieruchomościami zajął II. miejsce w rankingu nowo zrealizowanych budynków, w kategorii obiekty mieszkalne oraz tytuł – „Inwestycja Roku".

 

8.

PORA NA NOWE BUDOWNICTWO

 

Spółdzielnia nasza skupia się nie tylko na kwestiach eksploatacyjnych, lecz także kontynuuje przygotowania przyszłych zadań inwestycyjnych dla potrzeb nowego budownictwa. Wobec spodziewanych mieszkaniowych planów rządowych nasuwa się refleksja, iż zbliża się pora, by w planach Spółdzielni pomyśleć o naszych nowych zamierzeniach inwestycyjnych, zarówno w obszarze dotyczącym budowy nowych mieszkań, jak i odnowy lub rozbudowy istniejącego zaplecza infrastrukturalnego i o ich przygotowaniu (wszak przepisy dotyczące budownictwa też coraz bardziej dynamicznie ewoluują). Mam tu na myśli m. in. miejsca rekreacyjne w osiedlach, parkingi, miejsca postojowe, itp.

 

9.

REGULACJE TERENOWO-PRAWNE

 

Spółdzielnia nie zaniechała i nadal kontynuuje takie zabiegi (ważne w szczególności dla części członków Spółdzielni), jak niezałatwione do końca kwestie terenowo-prawne do części gruntu. Na tym odcinku Spółdzielnia boryka się z wciąż narastającymi trudnościami. Wykonana dotąd benedyktyńska praca ze strony służb Spółdzielni pozwala wierzyć, że zbliżamy się coraz bardziej do pozytywnego finału.

  • Uregulowanie stanów prawnych wszystkich znajdujących się w obszarze działania KSM nieruchomości, od lat było i jest jednym z priorytetów działań. Efektem na dziś jest uregulowany stan prawny w stosunku do ponad 90% będących w posiadaniu Spółdzielni gruntów. Długotrwałość postępowań w pozostałych niezałatwionych sprawach nie jest skutkiem zaniedbań, czy niedostatku kompetencji pracowników, lecz wynika z przyczyn nieleżących po stronie Spółdzielni (w szczególności wieloletnich braków aktualizacyjnych w księgach wieczystych w zakresie zapisów dotyczących własności).
  • W roku 2018 zdołaliśmy skutecznie i ostatecznie uregulować stany terenowo-prawne kilku o skomplikowanej (w wyniku historycznych zaszłości) strukturze stanu prawnego nieruchomości, a mianowicie dla działek pod budynkami przy ul. Granicznej 19 i przy ul. Zamkowej 63-69 oraz 83-89.
  • Ponadto służby Spółdzielni od kilku miesięcy na bieżąco monitorująi przeprowadzają sprawdzająco-interwencyjne działania w przedmiocie ważnych dla spółdzielców procedur - realizowanych przez służby miejskie - w zakresie przekształcania dotychczasowych praw wieczystego użytkowania gruntów we własność gruntową. Jest to ważne zwłaszcza dla gospodarki finansowej Spółdzielni w zakresie ewentualnych skutków związanych z pomocą publiczną „de minimis", z której Spółdzielnia w interesie ogółu członków korzysta od lat.

Według opartej na szacunkach wiedzy Spółdzielni wartość uzyskanej przez Spółdzielnię w okresie ostatnich 3 lat pomocy de minimis wynosi około 10,9 tys. euro, z czego na liczoną od udziału lokali użytkowych w nieruchomościach budynkowych przypada suma ponad 400 tys. euro (przy 3 letnim limicie 200 tys. euro). Z tych względów Spółdzielnia w bieżącym roku złożyła w stosownym czasie do Urzędu Miasta wymagane oświadczenie (termin upłynął 31 marca 2019 roku), że zamierza wnosić „opłaty uwłaszczeniowe" przez okres 99 lat. Oczywiście decyzja ta może być przez Spółdzielnię w dowolnym czasie zmieniona na terminy krótsze (liczymy się z tym, iż stan prawny i faktyczny w przyszłości może ulec w tym zakresie zmianom). Okolicznością dodatkową są także ewentualne skutki pomocy de minimis, bowiem Spółdzielnia w tym roku zamierza zabiegać o umorzenie części spłat zaciągniętych w latach minionych kredytów termomodernizacyjnych udzielonych przez Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (WFOŚiGW) – co jest zaliczane do form takiej pomocy.

 

10.

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁDZIELCÓW ZMALAŁY

 

W ramach ubiegłorocznych zadań planowych – mających na celu niedopuszczenie do dekapitalizacji majątku Spółdzielców – Spółdzielnia nie zaprzestała wykonawstwa określonych (tu: nazwanych ogólnie – jako „działania remontowo-modernizacyjne") prac poprawiających stan techniczny oraz (w różnym zakresie) dotychczasowy standard jakościowy poszczególnych nieruchomości budynkowych i ich otoczenia. Zapreliminowane na te cele na ubiegły rok środki zostały niemal w pełni wykorzystane (z tym, że promesę kredytową na roboty termomodernizacyjne wykonane w 2018 roku WFOŚiGW uruchomi dopiero w roku 2019). Zobowiązania finansowe spółdzielców z tego tytułu (względem Spółdzielni) traktowane są jako przyszła należność do zapłaty, w ramach opłat miesięcznych na fundusz remontowy (część „A) – wg stanu na koniec grudnia narastająco w rachunku ciągnionym per saldo uległy zmniejszeniu. Na przestrzeni minionych 6 lat (do roku 2018 włącznie) sukcesywnie następuje spadek sumy należności z tego tytułu, sięgając na koniec roku kwoty niemal 30 mln zł, w wyniku czego poziom zobowiązań spółdzielców względem Spółdzielni z tego tytułu obniżył się o niemal 50%.

 

Uzyskany wynik jest wysoce pozytywny, bowiem przez cały ten okres prowadzone były nieprzerwanie, wprawdzie w spowolnionym tempie, roboty termomodernizacyjne w kolejnych budynkach – zgodnie z uchwałami Walnego Zgromadzenia. To efekt zadziałania wspomnianego wcześniej opracowanego przez Zarząd, i uchwalonego przez Radę Nadzorczą w roku 2015 „Wieloletniego Programu działań zmierzających do sukcesywnego zmniejszenia zobowiązań finansowych Spółdzielni wynikających z realizacji robót z funduszu remontowego część „A" w ramach Strategii Ekonomicznej KSM" – uchwała nr 96/2015 z dnia 17.12.2015 r.

 

Zmniejszenie wielkości zobowiązań długoterminowych Spółdzielni jest konsekwencją prowadzenia na wszystkich odcinkach działalności gospodarczej Spółdzielni polityki preferującej reżim w zakresie wydatków bieżących i wskazanej wcześniej intensyfikacji działań windykacyjnych należności Spółdzielni przy zachowaniu niezakłóconej terminowości spłaty zaciągniętych kredytów i pożyczek.

 

11.

PRO PUBLICO BONO

 

Na uwagę w niniejszym omówieniu roku 2018 zasługuje – jako niemniej ważna i zapisana w Statucie Spółdzielni – działalność społeczna, kulturalna i oświatowa. Szeroka oferta programowa działalności społeczno-kulturalnej w roku 2018 skierowana była do ogółu Spółdzielców i ich rodzin. Dla tych celów wykorzystywana była posiadana własna baza lokalowa, jak placówki zewnętrzne w ramach szeroko rozwiniętej współpracy z profesjonalnymi specjalistycznymi instytucjami państwowymi, samorządowymi i społecznymi. Tematykę tę – w trakcie całego roku dość obszernie upowszechniały „Wspólne Sprawy" we wszystkich ubiegłorocznych edycjach naszego wydawnictwa. Z tych względów, jedynie tytułem przypomnienia, wskażę na niektóre tylko ze zrealizowanych form i inicjatyw oraz przedsięwzięć organizatorskich – stanowiących część w bogatej ofercie programowej. A więc – po pierwsze – Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa czynnie włączała się przez cały 2018 rok w obchody jubileuszu 100-lecia odzyskania niepodległości przez Polskę, i po raz pierwszy – w obchody Europejskiego Dnia Solidarności Międzypokoleniowej.

  • Jak zwykle, od lat, miała swój znaczący i niekwestionowany udział w organizacji dorocznego XVI Pikniku dla Osób Niepełnosprawnych, XXXVII Złazu Rodzinnego Mieszkańców Osiedli Spółdzielczych i wielu okolicznościowych imprez kulturalnych szczebla wojewódzkiego i lokalnego (tzn. miejskiego, osiedlowego). W praktyce – w działalność na rzecz mieszkańców naszych zasobów bardzo aktywnie włączone były wszystkie nasze Rady Osiedli oraz liczne zespoły pracownicze, w tym Dział Społeczno-Kulturalny i Stanowisko ds. Pomocy Członkom i Wolontariatu, a także powołana przez Spółdzielnię ponad 20 lat temu – Fundacja KSM.
  • Inspirujący i niekwestionowany wpływ na tego typu działania i oferty Spółdzielni dla członków i ich rodzin miała też Rada Nadzorcza naszej Spółdzielni, zwłaszcza poprzez aktywność Komisji Społeczno-Kulturalnej. Mimo odczuwanego i rzutującego na skalę działalności ograniczenia dostępnych celowych środków finansowych (w wyniku zmian szeregu przepisów z zakresu rozwiązań podatkowych i ograniczeń organizatorskich, skutkujących uszczupleniem potencjalnych do wykorzystania środków pieniężnych – jako niesprzyjających rozwojowi tej formy spółdzielczej działalności społecznej, a nadto, odczuwalnych okresowo wewnętrznych niedoborów kadrowych) – wyniki roczne tej części działalności statutowej, w powszechnej ocenie spółdzielców KSM, a wyrażanej w licznej korespondencji i w trakcie różnych spotkań, są więcej niż dobre.

 

Pogląd taki reprezentują zwłaszcza opinie osób korzystających z oferowanych przez Spółdzielnię form kulturalnych, turystycznych, sportowych i innych celowych działań w kierunku budowania dobrych relacji sąsiedzkich, więzi rodzinnych i międzypokoleniowych, edukacyjnych i wspólnotowego spędzenia wolnego czasu, integracji społecznej i samopomocowej. Celów, którym ta działalność służy i służyć powinna jest wiele, zatem respektując limit miejsca na wypowiedź poprzestaję na tej skromnej wyliczance odsyłając do stosownych prezentacji na stronach internetowych Spółdzielni i miesięcznika „Wspólne Sprawy".

 

12.

UHONOROWANIA SPÓŁDZIELNI

 

Oceniając efekty działalności w ubiegłym roku – mimo obszerności materiału – pominęłam jednak pozytywny wpływ wielu czynników (w tym np. roli naszych Zakładów Celowych i innych). Wskazać jednak muszę, że dobre gospodarowanie i działalność Spółdzielni znalazły potwierdzenie w ocenie licznych, niezależnych, specjalistycznych instytucji zewnętrznych. Dowody potwierdzające to znajdują się m. in. w protokołach pokontrolnych, uhonorowaniach, listach i dyplomach uznania, itp.

 

O pozytywnym wizerunku naszej Spółdzielni oraz uznaniu naszej (pracowników i Spółdzielców) działalności na rynku nieruchomości i w różnych dziedzinach aktywności społecznej świadczą także przyznane Spółdzielni prestiżowe wyróżnienia, tytuły i nagrody honorowe, jak też stosunkowo niewielka liczba skarg i interwencji na działalność Spółdzielni i jej służb.

 

13.

SUKCESY WSPÓLNYM DZIEŁEM OGÓŁU SPÓŁDZIELCÓW

 

Niniejszy felieton stanowi zaledwie skrótową reminiscencję – podsumowującą roczną działalność Spółdzielni w roku 2018, a przecież chyba wyszło tego i tak zbyt dużo jak na taki refleksyjny charakter. Niemniej proszę wybaczyć, że pragnę przy tej okazji podziękować wszystkim licznym realizatorom naszych poczynań, którzy wnieśli swoim choćby najmniejszym udziałem wkład w ogólnie osiągnięty ekonomiczny, finansowy i wizerunkowy sukces Spółdzielni (bo tak należy nieskromnie skwitować nasze roczne wyniki wspólnej aktywności i współpracy).

 

Każdy ze Spółdzielców czytających ten felieton wniósł – w moim przekonaniu – swoją cegiełkę w gospodarczy efekt działalności całej naszej spółdzielczej korporacji, być może nawet nie będąc tego do końca świadomym, choćby poprzez fakt respektowania obowiązujących statutowych zasad postępowania i należyte, zgodne ze społeczną deklaracją przynależnościową, wywiązywanie się z podstawowych statutowych obowiązków członka Spółdzielni.

 

To nasza wspólna Spółdzielnia i nasza wspólna odpowiedzialność, zatem i zadowolenie z dobrych (coraz lepszych) wyników tej działalności winno być i jest wspólne. Wspólnie na to pracujemy – każdy stosownie do swoich możliwości.

 

Na pochwałę i specjalne podziękowania za pracę i postawę – w tym trudnym dla Spółdzielni czasie, ze względu na potrzebę sprostania licznym dodatkowym zadaniom, które towarzyszyły wykonywaniu bieżących obowiązków – zasługuje in corpore załoga pracownicza KSM.

 

Dziękuję także (w imieniu nie tylko własnym, ale całego składu Zarządu Spółdzielni) za mądrość działania, odczuwane na co dzień partnerstwo i wsparcie w realizacji niełatwych bieżących i długofalowych celów i zadań – członkom działających w strukturach samorządowych Spółdzielni – działaczom Rady Nadzorczej, na czele z PrzewodniczącąRady, Prezydium Rady i Przewodniczącymi poszczególnych Komisji problemowych, wszystkim członkom Rad Osiedlowych oraz osobiście Koleżankom i Kolegom funkcjonującym wraz ze mną w składzie Zarządu i Kierownictwa KSM.

 

W podziękowaniach nie mogę pominąć zewnętrznych partnerów naszej codziennej pracy, doceniając ich rolę i współudział w osiągnięciu pozytywnych wyników rocznej działalności przez Spółdzielnię – a w szczególności współpracującym ze Spółdzielnią – licznym partnerom biznesowym i samorządowym, władzom Miasta Katowice z Panem Prezydentem, Wiceprezydentom, Radzie Miasta Katowice na czele z jej Przewodniczącym i pracownikom Urzędu Miasta Katowice, miejskim i wojewódzkim służbom mundurowym (wszystkich szczebli), dyrektorom i kierownikom licznych lokalnych placówek kultury oraz oświaty (w tym szkół i przedszkoli zlokalizowanych zwłaszcza w obrębie naszych zasobów mieszkaniowych), przedsiębiorcom firm komunalnych i innym jednostkom usługowym zabezpieczającym bezpieczne zamieszkiwanie i odpowiednie warunki do życia w mieście (ciepłownikom, wodociągowcom, kominiarzom, dźwigowcom, itd.), znacznej grupie firm wykonawczych różnych branż, a także różnych współpracujących instytucji. Jednym słowem: wszystkim równie ważnym, a nie wspomnianym wyżej, z braku miejsca, ograniczonego rozmiarami gazety.

 

Członków Spółdzielni przepraszam za zbyt długi felieton, choć uważam, że zawiera sporo interesujących informacji poszerzających wiedzę o zdarzeniach gospodarczych lub ich interpretacji za miniony rok i jednocześnie serdecznie zapraszam do udziału w tegorocznych obradach Walnego Zgromadzenia Spółdzielni.

 

Dziękuję za uwagę i do zobaczenia na obradach Walnego Zgromadzenia.



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)