2019-04-17

Finansowe rozliczenia za rok 2018,

rozłożenie płatności przekształceniowej na 99 lat

 

Przewodnicząca Rady Nadzorczej KSM:

mgr inż. Grażyna Kniat

 

Marcowe, plenarne posiedzenie Rady Nadzorczej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej poświęcone było przede wszystkim analizie finansowych rozliczeń za rok 2018 w zakresie wyników eksploatacji i remontów realizowanych z funduszu remontowego część „B" na osiedlach.

 

Przed plenarnym posiedzeniem RN nad tymi dokumentami pracowały wspólnie trzy Komisje: Rewizyjna, Inwestycyjno-Techniczna i Gospodarki Zasobami Spółdzielni. Po wysłuchaniu opinii komisji oraz po przeprowadzonej dyskusji Rada Nadzorcza zajęła następujące stanowisko:

  • w działalności eksploatacyjnej w osiedlach w 2018 roku w skali całej Spółdzielni wystąpiła nadwyżka bilansowa wynosząca 1.243.906 zł, a w rachunku ciągnionym tj. uwzględniając bilans otwarcia, nadwyżka ta wyniosła 4.557.826 zł. Jednakże w osiedlach: Wierzbowa, Ligota oraz Zespole Mieszkaniowym „Rekreacyjna Dolina – Mały Staw", wystąpił łączny niedobór stanowiący 0,2% ogółu kosztów.
  • zbyt późno nastąpiła reakcja na wynik ujemny w przypadku osiedla Wierzbowa, gdzie bilans otwarcia na dzień 01.01.2018 r. wyniósł – 91.461 zł, a wynik netto na koniec 2018 r. liczony wraz z bilansem początkowym wykazał wzrost niedoboru o wysokości - 118.147 zł powodując ujemne skutki dla wyników osiedla na następny okres rozliczeniowy. Rada Nadzorcza zaleciła pilną korektę opłat eksploatacyjnych. W przypadku Ligoty i „Rekreacyjnej Doliny – Małego Stawu" uznano, iż występujący tam wynik ujemny w eksploatacji jest nieznaczny, a podjęte już wcześniej przez te osiedla działania gwarantują jego zniwelowanie na przestrzeni 2019 roku.

Podsumowując Rada Nadzorcza uznała, że uzyskane przez Osiedla KSM łączne wyniki za 2018 rok potwierdzają fakt, że większość Osiedli prowadzi swoją gospodarkę w zakresie eksploatacji prawidłowo i generalnie brak jest zagrożeń dla płynności finansowej Spółdzielni.

 

Dokonując oceny sytuacji ekonomicznej osiedli KSM w zakresie gospodarki funduszem remontowym część „B" za rok 2018 Rada Nadzorcza pozytywnie oceniła zarówno osiągniętą dodatnią sytuację finansową, jak i stan realizacji robót remontowych, zwracając jedynie uwagę na niedobór środków finansowych (-) 16.255zł w funduszu remontowym część „B" za 2018 r. odnotowany jeszcze w Osiedlu Ściegiennego. Rada podkreśliła, że osiedle to z pozytywnym skutkiem realizuje przyjęty program naprawczy związany z kompleksową modernizacją i remontem klatek schodowych (program zaakceptowany przez Radę Osiedla, Zarząd i Radę Nadzorczą). Zdaniem Rady Nadzorczej uzyskany na koniec 2018 r. wynik i tak jest dużo korzystniejszy niż pierwotnie prognozowano, co świadczy, że spłata powstałych zobowiązań finansowych jest realizowana z wyprzedzeniem w stosunku do roku 2022, który to rok jest terminem pełnej spłaty programu naprawczego.

 

RN podsumowując sytuację ekonomiczną osiedli KSM w zakresie eksploatacji i funduszu remontowego część „B" za 2018 rok stwierdziła, że zarówno za okres sprawozdawczy, jak i w rachunku ciągnionym tj. z uwzględnieniem sald początkowych wystąpiła nadwyżka bilansowa wynosząca odpowiednio (+) 2.447.913 zł, a z bilansem otwarcia (+) 10.725.935 zł. Zdaniem Rady Nadzorczej zapewnia to Spółdzielni możliwość stabilnej, bieżącej działalności.

 

Przyjmując przedstawioną przez Zarząd dokumentację w zakresie wykonania kosztów i sprzedaży Zakładów Celowych za 2018 rok oraz uzyskanie za ten okres wyniku ujemnego w wysokości (–) 461.944 zł. Rada Nadzorcza zaakceptowała informację, że Zarząd dla przeciwdziałania podobnej sytuacji na przyszłość podjął stosowne działania adekwatne do aktualnych uwarunkowań prawnych i finansowych, w tym opracowanie dla Serwisu Technicznego i Zakładu Usług Parkingowych odpowiednich programów naprawczych i ich wdrożenie na przestrzeni roku 2019.

 

Trzecim finansowym tematem dotyczącym roku minionego omawianym przez Radę Nadzorczą były „Zaległości w opłatach za korzystanie z lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej – wg stanu na 31.12.2018 r." Materiał przygotowany przez Zarząd KSM był wcześniej omawiany i opiniowany na posiedzeniu Komisji Rewizyjnej.

 

Na podstawie dokumentów Rada Nadzorcza pozytywnie oceniła całość działań podejmowanych przez służby Spółdzielni oraz Rady Osiedli w odniesieniu do zaległości w miesięcznych opłatach, czego wyrazem są najlepsze od 5 lat wskaźniki w tym zakresie, przede wszystkim zmniejszenie globalnej kwoty zaległości wobec tych w roku 2017 o prawie 1,1 mln zł, a także zmniejszenie liczby zadłużonych mieszkań o 918 lokali. Rada wysoko oceniła wprowadzenie przez Zarząd KSM nowych form ograniczania zaległości w opłatach za lokale, w tym m.in. zawieranie porozumienia z dłużnikami odnośnie spłat zaległości poprzez tzw. ugody pomiędzy KSM a dłużnikiem. Pragnę w tym miejscu po raz kolejny przypomnieć, że nieterminowe wnoszenie comiesięcznych opłat powoduje, że wpływy bieżące nie zabezpieczają pełnego pokrycia ponoszonych na nieruchomości kosztów, a tym samym ograniczają możliwości realizacji konkretnych zadań rzeczowych.

 

Natomiast kwestią rzutującą na przyszłość finansów naszej Spółdzielni – o wysokiej randze sięgającej kilkudziesięciu milionów złotych – była konieczność udzielenia zgody przez Radę Nadzorczą na złożenie przez Zarząd KSM oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 99 lat w stosunku do nieruchomości wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej. Zgodnie z § 89 pkt. 5 Statutu KSM, do wyłącznej właściwości Rady Nadzorczej należy m.in. wyrażenie zgody na obciążenie nieruchomości. Stąd Zarząd zwrócił się do Rady Nadzorczej z wnioskiem o zezwolenie na obciążenie nieruchomości pozostających w zasobach KSM.

 

Z uwagi na nieprecyzyjne sformułowanie przepisów ustawy odnośnie właściciela gruntów „będących przedsiębiorcą" tj. art.7 ust. 6 a w odniesieniu do zakresu objętych tym przepisem lokali, jak również rozbieżne jego interpretacje, w tym niekorzystną dla spółdzielni mieszkaniowych interpretację Urzędu Miasta Katowice odnośnie rozumienia prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu oraz brak legalnej definicji tego pojęcia normatywnego, a ponadto brak oficjalnego stanowiska Rządu RP w tej sprawie, w świetle przepisów dot. pomocy publicznej dla przedsiębiorstw w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność gruntów, istnieje realne niebezpieczeństwo obciążenia Spółdzielni wysokimi dopłatami z tytułu przekroczenia limitu pomocy de minimis wynoszącej obecnie 200.000 euro, które mogłyby przekroczyć kwotę 15 milionów 573.022,12 zł, co wg stanu na 12.03.2019 r. daje 3 miliony 623.6555,56 euro.

 

Ta przyszłościowa analiza finansowa, wykonana z zabezpieczenia KSM przed ewentualnymi stratami, uzasadnia złożenie przez Zarząd oświadczenia z art.7 ust. 6 a) ustawy, że Spółdzielnia zamierza wnosić opłatę przekształceniową, o której mowa w art.7 ust. 1 ustawy, w zakresie nieruchomości wykorzystywanych w części do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu tej Ustawy, przez okres 99 lat. Oświadczenie to uchroni Spółdzielnię, jak również jej członków przed niebezpieczeństwem obciążenia opisywanymi wyżej kosztami wynikającymi z uznania, iż wszystkie znajdujące się w zasobach Spółdzielni lokale spółdzielcze, stanowią podstawę do naliczania Spółdzielni pomocy de minimis.

 

Jednocześnie – zgodnie z art.7 ust. 6 b) ustawy, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w każdym czasie w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty, może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty – stosownie do ust. 6 i 6 a art. 7 ustawy, co umożliwi Spółdzielni skorygowanie tego oświadczenia po ustaleniu korzystnej interpretacji omawianych przepisów.

 

Tym niemniej – z uwagi na obowiązujący ustawowy termin złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 7 ust. 6 a) ustawy, który upływał w 31 marca 2019 roku, a które to oświadczenie stanowi de facto obciążenie nieruchomości znajdujących się w zasobach Spółdzielni opłatą przekształceniową na okres 99 lat – koniecznym stało się (stosownie do § 89 pkt. 5 Statutu) podjęcie w tej sprawie uchwały przez Radę Nadzorczą, co RN uczyniła jednogłośnie.

 

Konsekwencje nowelizacji ustawowych i Statutu KSM, wymusiły kolejną zmianę w wewnętrznym regulaminie – tym razem w „Regulaminie rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków w KSM". Nowy tekst regulaminu, przygotowany przez Zarząd analizowała na swoim posiedzeniu Komisja Samorządowo-Statutowa RN stwierdzając, że zaistniałe zmiany są mało istotne i wymagają jedynie pewnego doprecyzowania treści zawartej w obecnym Regulaminie. Rada Nadzorcza uchwaliła nowelizujące zmiany w omawianym regulaminie, a jego tekst jednolity publikowany jest w tym wydaniu „Wspólnych Spraw" oraz umieszczony został na stronie internetowej KSM.

 

Z okazji zbliżających się Świąt Wielkanocnych życzę wszystkim Czytelnikom pomyślności, szczęścia i uśmiechu każdego dnia. Niech te święta będą pełne nadziei i wiary.

 

Z poważaniem

GRAŻYNA KNIAT



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)