Dobrze wiedzieć za co i na co płacimy

Koszty eksploatacji

i utrzymania nieruchomości

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Celem niniejszego opracowania jest przybliżenie (nowym członkom KSM) bądź przypomnienie (osobom z wieloletnim stażem) istotnych informacji z zakresu wiedzy na temat poszczególnych składników opłaty za korzystanie z lokali, a dotyczących szeroko rozumianych kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Spółdzielnia zarządza nieruchomościami, których jest właścicielem lub współwłaścicielem, a także wyodrębnionym mieniem innych właścicieli, którymi są osoby fizyczne lub prawne będące członkami Spółdzielni lub nie posiadające członkostwa.

Zarządzanie nieruchomościami to podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu utrzymanie zasobów mieszkaniowych w stanie niepogorszonym, poprawę komfortu i bezpieczeństwa zamieszkiwania.

Jednym z podstawowych aspektów ekonomiczno-społecznych gospodarstw domowych (dla wszystkich form mieszkalnictwa) są wydatki związane z miesięczną opłatą za użytkowanie lokalu, którą określają przepisy art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ponoszone przez Spółdzielnię koszty gospodarki zasobami to faktyczne wydatki pieniężne uiszczone w określonym celu, które następnie w całości muszą być pokryte przychodami i są podstawą do ustalania wysokości opłat miesięcznych za lokale. Wysokość tych opłat w zasadniczej części jest uzależniona od rzeczywistych kosztów związanych z daną nieruchomością, osiedlem, infrastrukturą techniczną, jak również z kosztami generowanymi przez samych mieszkańców, takimi jak np. zużycie mediów. Na poziom tych kosztów ma wpływ wiele czynników zarówno niezależnych, jak i tych, na których wysokość Spółdzielnia może mieć wpływ.

Koszty związane z zarządzaniem nieruchomościami dotyczą sfery eksploatacji oraz utrzymania nieruchomości budynkowych i mienia obsługującego te nieruchomości, tworzących razem spółdzielcze zasoby mieszkaniowe. Obejmują one:

• koszty eksploatacji i utrzymania lokali w danej nieruchomości,
• koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych każdej nieruchomości (elewacje, dachy, dźwigi, okna klatek schodowych i piwnic, drzwi wejściowych do klatek schodowych, różnego rodzaju instalacje i urządzenia usytuowane w obrębie lub na terenie określonej nieruchomości),
• koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (pozabudynkowe) przeznaczone do wspólnego korzystania przez zamieszkujących w danym budynku i osiedlu (ulice wewnętrzne, mała architektura i tereny zielone, infrastruktura techniczna służąca do zabezpieczenia dostawy mediów do budynków, itp.),
• koszty eksploatacji i utrzymania mienia ogólnego np. pomieszczenia zajmowane na potrzeby administracji takiej jak siedziba Dyrekcji (Zarządu) Spółdzielni, Zakładów Celowych oraz działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej, a także tereny nie zabudowane, np. rezerwy gruntowe pod nowe inwestycje,
• koszty odpisu na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych.

Koszty dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości zgodnie z pkt. 28 Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobów mieszkaniowych i ustalania opłat w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowe obejmują:

I. Koszty eksploatacji, w tym:

1. koszty energii elektrycznej poza mieszkaniem – środki te służą na pokrycie kosztów energii elektrycznej zużywanej na oświetlenie klatek schodowych, korytarzy piwnicznych oraz wejść do budynków, oświetlenie zewnętrzne budynku, funkcjonowanie urządzeń technicznych takich jak: wentylacja mechaniczna, hydrofory, pompy, dźwigi;

2. utrzymanie czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku i innych części wspólnych budynku oraz w ich otoczeniu (usługi gospodarzy);

3. konserwacja dźwigów – środki w tej pozycji są niezbędne do zapewnienia sprawności urządzeń dźwigowych, tj. przeznaczone są na konserwację i dozór (UDT) tych urządzeń;

4. konserwacja domofonów – środki kumulowane na bieżące koszty konserwacji i usuwania usterek instalacji domofonowej, jak również na coroczne przeglądy tej instalacji;

5. podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie gruntów [tu ważna informacja uzupełniająca: z dniem 1 stycznia 2019 roku, w myśl ustawy z dnia 20.07.2018 r. „o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów" – dotychczasowa opłata za „wieczyste użytkowanie gruntów" przekształcona zostanie automatycznie w tzw. „opłatę przekształceniową" i będzie występować jako osobna pozycja kosztowa, tj. poza eksploatacją. Zmiany te nie będą dotyczyły jednak części budynków posadowionych na gruncie, co do którego Spółdzielnia oraz mieszkańcy tychże budynków są współwłaścicielami (np. część nieruchomości budynkowych na Osiedlu Zawodzie – w tym przy ulicy Bohaterów Monte Cassino 6-6a-6b i 8, 1 Maja 110 i 1 Maja 112, Hałubki 6a-8a, na Osiedlu im. F. Ścigały – Wróblewskiego 7a-7b, w Osiedlu Śródmieście – ul. Jordana 16a-16c, Szeligiewicza 20, Plebiscytowa 38a- 42b i Macieja 3-5, w Osiedlu Wierzbowa – Wierzbowa 27-29, Wierzbowa 2-2a). Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiązać się będzie z obowiązkiem ponoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat. Wysokość tej opłaty ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia – w praktyce oznacza to, że opłata przekształceniowa odpowiadać będzie 20-krotności dotychczasowej opłaty rocznej. Tryb, termin i zasady w zakresie ponoszenia kosztów przekształceniowych gruntów należących do Skarbu Państwa oraz gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego poznamy szczegółowo po 1 stycznia przyszłego roku;

6. koszty zarządu i administracji (koszty transportu, koszty bhp, koszty utrzymania pomieszczeń administracyjnych, opłaty pocztowe i telekomunikacyjne, amortyzacja wyposażenia i sprzętu, koszty obsługi bankowej, materiały biurowe, koszty osobowe pracowników administracji na stanowiskach nierobotniczych, koszty posiedzeń organów samorządowych);

7. pozostałe koszty eksploatacji (koszty materiałów eksploatacyjnych i konserwacyjnych, które są niezbędne do różnego rodzaju napraw wykonywanych przez konserwatorów, opłaty za odczyty wodomierzy i innych urządzeń pomiarowych, koszty ubezpieczeń majątkowych, koszty obowiązkowych kontroli okresowych zasobów i elementów składowych nieruchomości, ochrony przeciwpożarowej budynków, usług kominiarskich, okresowych przeglądów gazowych urządzeń odbiorczych w lokalach, koszty pielęgnacji zieleni i odśnieżania, koszty dezynfekcji, deratyzacji i dezynsekcji, koszty utrzymania w gotowości Serwisu Technicznego, koszty dozoru mienia, koszty usuwania skutków dewastacji mienia, koszty osobowe pracowników zatrudnionych na stanowiskach robotniczych, składki na PFRON);

8. działalność społeczną, oświatową i kulturalną – realizowaną w układzie ogólnospółdzielczym i osiedlowym zgodnie z § 2 Regulaminu wnoszenia odpłatności za korzystanie z usług działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej KSM.

II. Odpis na fundusz remontowy część „A" i część „B" wraz z dźwigami (zgodnie z Regulaminem funduszu remontowego KSM), z tego:

1. część „A" – z przeznaczeniem na finansowanie remontów kapitalnych i modernizacyjnych, głównie o charakterze energooszczędnym w skali całej Spółdzielni, wysokość odpisu na tę część funduszu remontowego jest ustalana uchwałą Rady Nadzorczej w kwocie jednolitej dla całości zasobów Spółdzielni, w tym także dla lokali stanowiących tzw. odrębną własność,

2. część „B" – wraz z odpisem na remonty dźwigów, który obciąża tylko lokale w budynkach wyposażonych w dźwigi – dotyczy akumulacji środków finansowych na rzecz remontów wykonywanych w poszczególnych osiedlach, o ich wysokości jak i kierunkach wydatkowania decydują właściwe statutowo organy Spółdzielni (Rady Osiedli, a pośrednio także Rada Nadzorcza) – wysokość odpisów wynika więc zarówno z aktualnych potrzeb w zakresie remontów, jak i założeń polityki Spółdzielni w zakresie odtwarzania i modernizacji zarządzanych zasobów mieszkaniowych potwierdzonej odpowiednimi uchwałami Walnego Zgromadzenia, zwłaszcza dotyczącymi wieloletniego planu remontów i modernizacji przyjmowanego corocznie w ramach Aktualizacji Strategii Ekonomicznej KSM.

III. Koszty świadczeń, w tym:

1. centralne ogrzewanie (c.o.) – zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów ciepła w KSM podlega okresowemu rozliczeniu do faktycznie poniesionych kosztów za okres 12-tu miesięcy okresu rozliczeniowego;

2. centralnie ciepła woda (c.c.w.) – zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów ciepła w KSM okresowemu rozliczeniu do faktycznie poniesionych kosztów.

Koszty ciepła rozliczane są – w przypadku ogrzewania – odrębnie dla każdej jednostki rozliczeniowej (lokalu), a przygotowania ciepłej wody użytkowej – na jednostki rozliczeniowe, tj. grupę lokali obsługiwanych przez wspólny wymiennik c.c.w., rozliczanie tych kosztów jest również odrębne dla każdego 12 miesięcznego okresu rozliczeniowego.

3. zimna woda i odprowadzenie ścieków – zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków w KSM podlega okresowemu rozliczeniu do faktycznie poniesionych kosztów w okresach 6-miesięcznych okresów rozliczeniowych;

4. gaz (dla budynków wyposażonych w zbiorcze gazomierze),

5. opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi – zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach,

6. konserwacje gniazd RTV – opłata ponoszona jedynie przez użytkowników podstawowego pakietu radiowo - telewizyjnego (opłatę za pełny dostęp do telewizji kablowej zainteresowani uiszczają bezpośrednio w UPC).

Wymienione wyżej koszty dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości można podzielić na dwie grupy, tj. niezależne oraz zależne od Spółdzielni.

Na pokrycie kosztów w części od Spółdzielni niezależnej przypada około 56% z uiszczanej opłaty miesięcznej. Przekazywana jest ona bezpośrednio na rachunki firm usługodawców zewnętrznych świadczących swoje usługi na rzecz zaspokojenia potrzeb bytowych mieszkańców, czyli na centralne ogrzewanie i centralnie ciepłą wodę, zimną wodę i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości, gaz, energię elektryczną, RTV, podatki i inne opłaty.

Spółdzielnia pełni rolę „pośrednika" między dostawcami mediów, a ich odbiorcami finalnymi jakimi są konsumenci tych dóbr, czyli mieszkańcy, a więc zasadniczo Spółdzielnia wypełniając rolę wymuszoną przez ustawodawców zbiorowego windykatora i płatnika, prowadzi bez wynagrodzenia inkaso, na pokrycie kosztów nominalnie obciążających Spółdzielnię (dotyczy to mediów i usług przesyłowych, itp.). Zbiorcze zobowiązania regulowane są niezależnie od tego czy ich faktyczni odbiorcy, czyli mieszkańcy na bieżąco opłacają te „usługi", czy też przypadające na nich zobowiązania trzeba windykować w sposób wymuszony z opóźnieniem do daty powstania zobowiązania wobec firm zewnętrznych – powodując dla Spółdzielni dodatkowe koszty.

Natomiast na część od Spółdzielni zależną przekazywanych jest 44% opłat miesięcznych, która przeznaczona jest na pokrycie pozostałych różnorodnych kosztów związanych z bieżącą eksploatacją zasobów i osiedlowych terenów przynależnych do Spółdzielni, utrzymaniem i konserwacją budynków i ich otoczenia, odpowiedniego stanu sanitarno-porządkowego oraz kosztów remontów budynków i infrastruktury technicznej. Dodać tutaj jednakże należy uzupełniające wyjaśnienie, że w skład owych kosztów od Spółdzielni zależnych wchodzą także – obligatoryjne w naszym kraju – zobowiązania finansowe Spółdzielni jako przedsiębiorstwa na mocy przepisów prawa ogólnego i to w wysokościach faktycznie od Spółdzielni niezależnych.

Koszty zależne od Spółdzielni to przede wszystkim ponoszone w formie odpisów środki na potrzeby remontowe, czyli na utrzymanie nie tylko niepogorszonego stanu technicznego eksploatowanych zasobów mieszkaniowych, ale także poprawę tego stanu i jego modernizację. Dla mieszkańców oznacza to niedopuszczenie do deprecjacji wartości użytkowej i rynkowej ich materialnego majątku, którym są lokale i budynki poprzez udziały w częściach wspólnych, a także w ich następstwie racjonalizację bieżących i przyszłych kosztów w sferze eksploatacyjnej np. poprzez termomodernizację budynków, czy wymianę stolarki okiennej, co rzutuje na obniżenie zapotrzebowania na ciepło, a w konsekwencji niższe koszty ogrzewania. Efekt ten nie jest jednoznacznie postrzegany na skutek podwyżek cenowych mediów dokonywanych w międzyczasie przez producentów i dostawców tych mediów.

Obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów

(Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz. U. z 2018 r. poz. 845, 1230)

Art. 4.

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

1 1 . Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

3. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2.

4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5. (...)

5. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ