By bezpiecznie mieszkać – trzeba kontrolować

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Tak naprawdę nie jest to „gorący temat" wynikły nagle, ale temat stały, wpisany w zakres działania służb naszej Spółdzielni oraz organów samorządowych. Chodzi o wielorakie kontrole stanu zasobów Spółdzielni, jakie – zgodnie z przepisami prawa – musimy realizować, a które niekiedy napotykają sprzeciw mieszkańców nie zgadzających się na udostępnienie swoich mieszkań, nie chcących przyjąć do wiadomości także takich technicznych uwarunkowań, jak te, że np. wymiana pionów (wodnych, kanalizacyjnych, centralnego ogrzewania) wymaga synchronizacji i jednoczesnego (w dniach i godzinach) wykonywania robót – od piwnicy, poprzez parter i kolejne piętra, aż do tego najwyższego.

Od niepamiętnych czasów Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa – jako profesjonalny zarządca – realizuje te obowiązki z udziałem przedstawicieli mieszkańców czyli z członkami Rad Osiedli. Chcę w tym miejscu podziękować wszystkim członkom najróżniejszych komisji, składającym się z przedstawicieli administracji i Rad Osiedli, którzy pomimo wielu innych obowiązków znaleźli i znajdują czas na uczestnictwo w tzw. wiosennych i jesiennych przeglądach stanu zasobów Spółdzielni. Właśnie te przeglądy, w powiązaniu z obowiązkowymi kontrolami stanu technicznego budynków i budowli zarządzanych przez KSM, są podstawą do tworzenia Osiedlowych i ogólnospółdzielczych (w skali naszej Spółdzielni) planów remontowych.

Podczas Zebrań Osiedlowych w dyskusji często pojawia się kwestia wysokości kosztów eksploatacji, ale rzadko zdarza się, by któryś z uczestników zadających pytanie zechciał wysłuchać odpowiedzi na poruszoną kwestię. A przecież problem to bardzo istotny, bowiem wiąże się z poważnymi wydatkami uiszczanymi z funduszu remontowego lub z pieniędzy na bieżącą eksploatację – w zależności od rodzaju prac, jakie trzeba wykonać, by utrzymać zasoby mieszkalne Spółdzielni w dobrym stanie, gwarantującym bezpieczne zamieszkiwanie i pozytywną ocenę wielorakich kontroli. Są one wykonywane nie dlatego, że „Spółdzielni tak się zachciało". Stanowią one realizację obowiązujących w naszym kraju przepisów prawnych. Pomijam tutaj sprawę ewentualnych kar, jakie mogły by być na Spółdzielnię nałożone w razie wykrycia jakichkolwiek nieprawidłowości. Jak dotąd skutecznie im zapobiegamy realizując wszystkie wymogi prawa budowlanego.

By dogłębnie przedstawić istniejące uwarunkowania postanowiłem przytoczyć, nie mądrząc się na własne interpretacje, stanowisko reprezentowane przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyrażone w oparciu o Ustawę Prawo Budowlane.

Przytaczam (z moimi wytłuszczeniami – przyp. Z.O.) za GUNB:

„Dla zapewnienia utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie, obowiązujące przepisy nakazują poddawanie obiektów budowlanych okresowym i doraźnym kontrolom stanu technicznego, wykonywanym przez odpowiednio wykwalifikowane osoby.

Zgodnie z art. 61 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, zapewniając w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.

Nałożenie odpowiedzialności za stan obiektu na jego właściciela lub zarządcę oznacza, że jest ona powiązana z podejmowaniem czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego, a nie z prawem własności.

Natomiast zgodnie z art. 61 pkt 2 właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione.

Rodzaje kontroli, do których wykonania

zobowiązany jest właściciel lub zarządca

obiektu budowlanego

I. Kontrola okresowa
wykonywana raz w roku

Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać okresowe kontrole polegające na sprawdzeniu stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także – instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) – art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.

Kontrolę należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym, przy czym między datą kontroli w danym roku a datą kontroli w roku poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni (tj. 1 rok). Przy dokonywaniu kontroli corocznych nie ma obowiązku badania instalacji elektrycznej.

II. Kontrola elementów budynku i instalacji narażonych
na szkodliwe wpływy atmosferyczne

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.), okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy podlegają elementy budynku narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz konstrukcji budynku.

W toku kontroli szczegółowym sprawdzeniem należy objąć stan techniczny:

• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
• elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
• pokryć dachowych,
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku (zob. § 5 ust. 2 rozporządzenia).

III. Kontrole instalacji
gazowych oraz przewodów kominowych

Ocena stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo budowlane, powinna obejmować m. in. sprawdzenie:

• wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,
• zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
• drożności przewodów kominowych,
• siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
• występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,
• posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),
• częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o jakich mowa w § 34 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. z 2010 r., Nr 109, poz. 719),
• dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
• występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Osoba dokonująca przeglądu przewodów kominowych jest zobowiązana sporządzić protokół, który będzie załącznikiem do książki obiektu budowlanego (art. 64 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane).

Zgodnie z § 47 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, stan technicznej sprawności instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Instalacją gazową jest układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych wraz z tymi urządzeniami (§ 3 pkt 13 ww. rozporządzenia).

Wymagania i procedura wykonywania okresowej kontroli stanu technicznej sprawności instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, zasilanych z sieci gazowej, są przedmiotem normy PN-M -34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa. Norma ta zawiera szereg definicji związanych z instalacjami gazowymi, określa ogólny zakres kontroli okresowej w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje. W przytoczonej normie podano również zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności, a także przedstawiono w załączniku propozycje formularzy protokołów z okresowej kontroli.

IV. Kontrola okresowa wykonywana raz na pięć lat

Co najmniej raz na 5 lat należy przeprowadzać kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane).

Dodatkowe regulacje dotyczące kontroli okresowych budynku mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn.zm.). W myśl § 6 tego rozporządzenia zakresem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy (tj. kontroli okresowej co najmniej raz na 5 lat), należy objąć również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej elementów budynku, o których mowa w § 5, oraz wszystkie pozostałe elementy budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia.

V. Kontrola obejmująca zakres kontroli rocznej i pięcioletniej

Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, która jest wspólna dla obu tych kontroli. Dlatego właściciel lub zarządca obiektu, w roku kalendarzowym, w którym przypada termin wykonania kontroli pięcioletniej, może przeprowadzić jedną wspólną kontrolę uwzględniającą zakres kontroli rocznej z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c oraz zakres kontroli pięcioletniej, czyli obejmującą sprawdzenie stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
• estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych,
• instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Protokół z takiej kontroli powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków, wynikających zarówno z art. 62 ust. 1 pkt 1 jak i pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

VI. Kontrola w przypadku zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń,
powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2
ustawy - Prawo budowlane

W myśl art. 62 ust. 4a ustawy - Prawo budowlane, właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przeprowadzić kontrolę w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2 ustawy. Zgodnie z nim obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznymi estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.

Kontrolę taką właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia (art. 62 ust. 2a ustawy)." Na poprzednim zdaniu kończy się przytoczony, ogromny cytat z dokumentu Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Ale warto przytoczyć jeszcze jeden przepis prawa: zgodnie z art. 92 ust. 1 pkt 3 tej ustawy – osoba, która uniemożliwia przeprowadzenie właściwym organom czynności wynikających z przepisów ww. ustawy Prawo budowlane (np. odmawia udostępnienia lokalu do kontroli okresowej) podlega karze aresztu albo karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny, zaś ściganie tego czynu następuje na wniosek właściwego organu, któremu uniemożliwiono przeprowadzenie kontroli, w drodze postępowania karnego.

Zapewniam Państwa, że Spółdzielnia jako profesjonalny zarządca nieruchomości wyklucza jakiekolwiek uchybienia wymogom prawa i stara się – w trosce o bezpieczeństwo zamieszkiwania – dochować maksymalnej staranności w swoim działaniu. Ale wracając do pytania o koszty, to jednocześnie stara się to – co konieczne – zrobić we własnym zakresie, a to co musi zlecić na zewnątrz, powierza uprawnionym inspektorom branżowym, niebędącym pracownikami Spółdzielni.

Spodziewam się, że ten felieton może być zaczynem negatywnych emocji niektórych osób, ale zapewniam Państwa, że kwestia bezpieczeństwa zamieszkiwania jest w sposób niekwestionowany nieustannym i wspólnym priorytetem w działaniach organów samorządowych i służb Spółdzielni.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK