Analiza porównawcza za rok 2018
Ile kosztuje nas mieszkanie

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Średnia opłata miesięczna za użytkowanie lokalu mieszkalnego wraz z mediami wynosiła w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w 2018 roku 718,14 zł – co oznacza, że była ona niższa od porównywalnej średniej opłaty wnoszonej w roku poprzednim (2017) o 3,87 zł, czyli nastąpił spadek (nieduży – ale zawsze!) o 0,54%. Skąd takie wyliczenia ? Prosimy o przeczytanie zasad dokonywania obliczeń, a potem szczegółów finansowych.

Uwarunkowania

Pod koniec roku zwyczajowo, przedstawiamy informację związaną z kształtowaniem się wydatków czy obciążeń gospodarstw domowych na miesięczną opłatę za użytkowanie lokali mieszkalnych, które są jednym z podstawowych aspektów ekonomiczno-społecznych gospodarstw domowych nie tylko dla spółdzielców i mieszkańców, jak też dla wszystkich form mieszkalnictwa.

Dla naszej Spółdzielni i mieszkańców budynków i lokali zarządzanych przez KSM podstawowymi przepisami regulującymi zagadnienie obowiązku wnoszenia opłat miesięcznych za lokale mieszkalne są: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Prawo spółdzielcze, Statut Spółdzielni, jak również sformułowane na ich podstawie, a obowiązujące w Spółdzielniach wewnętrzne uchwały i regulaminy.

Korzystanie z lokalu mieszkalnego zawsze wiąże się z obowiązkiem ponoszenia kosztów (najczęściej określanych w formie opłat) związanych z jego eksploatacją i bieżącym utrzymaniem. Wysokość opłat za poszczególne lokale mieszkalne w zasadniczej części uzależniona jest od kosztów jakie ponosi zarządca, a związanych z daną nieruchomością zlokalizowaną w konkretnym osiedlu lub innej jednostce administracyjnej. Opłaty te stanowiąc znaczącą pozycję budżetów domowych są dość często przedmiotem analiz i porównań nie tylko pomiędzy sąsiadami i znajomymi z terenu danego osiedla, ale szerzej w stosunku do innych osiedli czy miast (najczęściej ościennych, regionu czy kraju). Oceniając pozytywnie lub negatywnie wysokość opłat uiszczanych przez spółdzielców i mieszkańców poszczególnych budynków (a różnią się one od siebie niejednorodną, często nieporównywalną strukturą, usytuowaniem i innymi nie zawsze uświadamianymi przez mieszkańców czynnikami) dla zainteresowanych oczywistością jest, iż poziom opłat jest w zasadniczej części uzależniony od poniesionych kosztów związanych z daną nieruchomością oraz generowanych przez samych mieszkańców (indywidualnie lub zbiorowo np. wskutek określonych zachowań).

Wysokość opłat wnoszonych przez spółdzielców i mieszkańców ma zatem przede wszystkim bezpośredni związek z kosztami dotyczącymi utrzymania i eksploatacji poszczególnych nieruchomości, osiedli, infrastruktury technicznej, a ponadto z kosztami zużycia mediów, usuwania odpadów i inne.

Na wielkość i wysokość tych kosztów ma wpływ wiele czynników zarówno niezależnych jak i zależnych od Spółdzielni, jako zarządcy nieruchomości. Na przykład znaczący wpływ mają (obok rozmiarów potrzeb) występujące w okresie obrachunkowym ceny „konsumowanych" usług i towarów dostarczanych mieszkańcom spółdzielczych zasobów, a o których wysokości decyzje są podejmowane przez świadczące usługi różnego rodzaju podmioty gospodarcze i jednostki administracyjne. Będąc niezależnymi od Spółdzielni samodzielnie decydują np. o wysokości stawek dla wszelkich obciążeń z tytułu opłat publiczno-prawnych takich jak podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowane grunty, opłata „śmieciowa", itp. Istotne znaczenie mają też lokalizacja danej nieruchomości w mieście, jej stan techniczny, rodzaj i charakter zabudowy, a to również przesądza o zróżnicowaniu kosztów utrzymania nieruchomości nie tylko między różnymi miastami, ale nawet i w granicach jednego miasta. Podkreślenia również wymaga przede wszystkim fakt, że opłaty za lokale mieszkalne spółdzielców kalkulowane są w oparciu o realnie poniesione koszty i także to, że nie zawierają one elementu zysku (czy marży), bowiem spółdzielnie mieszkaniowe nie działają dla zysku jak prywatne firmy, lecz działają na zasadzie „non profit".

Opracowana w Spółdzielni „Analiza porównawcza" do określenia wysokości średniej opłaty miesięcznej w KSM za rok 2018 ustalona została: w oparciu o jednostkowe stawki opłat w osiedlach obowiązujące w naszej Spółdzielni na dzień 01.12.2018 r. i przy założeniu, iż przyjęty do porównań statystyczny lokal to mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m², zamieszkiwane przez trzy osoby. Średnia opłata miesięczna zawiera – oprócz opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej wraz z odpisem na remonty – uśrednioną wysokość miesięcznych zaliczek pobieranych na poszczególne świadczenia, tj. odrębnie ustalanych dla poszczególnych lokali zaliczkowych opłat za dostawę mediów: ciepła dostarczanego centralnie dla ogrzania lokali i podgrzania wody, wody zimnej i odprowadzenia ścieków. Przypomnieć trzeba, że w naszej Spółdzielni zaliczki na ciepło i zimną wodę oraz odprowadzanie ścieków podlegają okresowym rozliczeniom z wszystkimi użytkownikami lokali do faktycznej wysokości poniesionego kosztu na ich nabycie oraz utrzymanie niezbędnej infrastruktury.

Wysokość zaliczek na konkretne media określona dla poszczególnych lokali jest bezpośrednio uzależniona od wielkości ich zużycia (na bazie rzeczywistego wykorzystania w poprzednim okresie rozliczeniowym) przez poszczególne gospodarstwa domowe. W ramach Spółdzielni opłaty za lokale są zróżnicowane między poszczególnymi osiedlami, ponieważ różne są warunki mające wpływ na poszczególne elementy kalkulacyjne opłat, warunki ich funkcjonowania, w tym; wielkość osiedla, położenie osiedla (kwestia np. skomunikowania wewnętrznego i zewnętrznego z otoczeniem, zróżnicowanie wartości gruntów, a więc i opłat za wieczyste użytkowanie terenu), rodzaj zabudowy osiedla, technologia wykonania, wysokość i wiek budynków, wielkość i intensywność zagospodarowania terenów zielonych, podział obowiązków między Spółdzielnią a członkami w zakresie utrzymania porządku (czyli funkcjonowanie systemu zleconych prac porządkowych wykonywanych przez gospodarzy budynków, bądź wykonywanie części lub całości tych czynności przez samych mieszkańców albo doraźnie lub stale przez innych usługodawców), itp.

Dla celów analitycznych obowiązujące w osiedlach naszej Spółdzielni zróżnicowane stawki eksploatacyjne sprowadzone zostały we wszystkich składnikach (również określonych, np. na lokal) do porównywalności poprzez przeliczenie na 1 m² powierzchni lokali mieszkalnych.

Przy prezentacji informacji dotyczących naszej Spółdzielni jako całości przedstawiane są dane uśrednione, natomiast informacje dotyczące poszczególnych osiedli wynikają z konkretnych obowiązujących w tych osiedlach stawek – według stanu na dzień 01.12.2018 roku.

Minimalnie taniej

Na podstawie podanych powyżej zasad dokonano wyliczeń, iż średnia opłata miesięczna w skali Spółdzielni za użytkowanie lokalu mieszkalnego wraz z mediami wynosiła w analizowanym 2018 roku 718,14 zł - co oznacza, że była ona niższa od porównywalnej średniej opłaty wnoszonej w roku poprzednim (2017) o 3,87 zł, czyli nastąpił spadek o 0,54% - co prezentuje tabela nr 1.

W tabeli nr 1 uwzględniono zmiany, jakie wystąpiły w roku 2018, a były to w szczególności:

• opłaty dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości wzrosły o 0,17%, co związane jest ze zmianą stawek opłat miesięcznych w 10 osiedlach (w tym: 6 regulacji stawek),
• opłaty dotyczące funduszu remontowego zostały na niezmienionym poziomie pomimo zmiany stawki odpisu w części „B" w jednym osiedlu (co w skali całej Spółdzielni nie miało jednakże istotniejszego wpływu i nie spowodowało zmian w średniej stawce jednostkowej),
• pomimo wzrostu w trakcie roku cen różnych elementów taryfy opłat z tytułu dostawy ciepła – uśredniona stawka przypadających na statystyczny lokal kosztów za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę, a tym samym opłaty dla mieszkańca jako finalnego odbiorcy zmniejszyła się. Był to efekt m.in. relatywnie krótszego sezonu grzewczego, jak i efektywnego zmniejszenia zużycia ilościowego wody (ciepłej). Spółdzielnia w 96% kupuje ciepło u zewnętrznych dostawców i nie ma wpływu na cenę ustalaną i zatwierdzaną przez Urząd Regulacji Energetyki, którego decyzje powodują podwyżki cen ciepła. Na przestrzeni 2018 roku podwyżka ceny w ramach zatwierdzonych taryf ciepła była dokonana przez Tauron Ciepło S.A. sześciokrotnie (raz w marcu, dwa razy we wrześniu i trzy razy w listopadzie),
• cena 1 m³ zimnej wody i odprowadzenia ścieków pozostawała na niezmienionym poziomie wynosząc, tak jak w poprzednim okresie - 14,11 zł/ m³. Na niezmienionym w trakcie roku poziomie pozostawała również ilość wody zużytej miesięcznie na osobę przez statystyczny lokal w ilości - 3,07 m³/osobę (dostawcą wody i odbiorcą ścieków były i są Katowickie Wodociągi SA).

Wskutek powyższego średnia wysokość obciążeń z tego tytułu w opłacie miesięcznej nie uległa zmianie.

Media najkosztowniejsze

Procentową strukturę udziału poszczególnych elementów składowych w miesięcznych opłatach za statystyczny lokal mieszkalny graficznie prezentują wykres nr 1, 2 i wykres nr 3.

W roku 2018 nadal procentowo największy udział w opłacie miesięcznej miały opłaty na pokrycie:

• zużywanych w lokalach mediów (ciepło, woda i odprowadzenie ścieków) – 50,96%,
• funduszów remontowych – 24,93%,
• środków na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości – 24,11%.

Spółdzielnia jest jedynie nieodpłatnym inkasentem

Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa, podobnie jak większość zarządców w kraju, jest bezpośrednim konsumentem mediów tylko w nieznacznej skali (w zakresie związanym z funkcjonowaniem własnych biur i warsztatów), faktycznie zaś pełni rolę pośrednika między ich wytwórcami, dostawcami a odbiorcami finalnymi, którymi w rzeczywistości są mieszkańcy, jako ich końcowi konsumenci. Zatem Spółdzielnia jako strona nabywająca media – wypełniając przypisaną jej ustawowo rolę zbiorowego płatnika – prowadzi (bez wynagrodzenia ze strony „sprzedającego") inkaso opłat na pokrycie kosztów nominalnie obciążających Spółdzielnię za media i usługi zużywane faktycznie przez indywidualnych odbiorców - mieszkańców. Dotyczy to m.in. takich dostawców jak: Katowickie Wodociągi S.A., PGE Obrót S.A. (do końca 2018 r.), Tauron Dystrybucja S.A., Tauron Ciepło S.A., Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, Urząd Miasta, PGNiG S.A. itp. Nadmienić należy, że zbiorcze zobowiązania regulowane być muszą i są niezależne od tego, czy faktyczni konsumenci - mieszkańcy opłacają te „usługi" na bieżąco, okresowo, w terminie czy też przypadające na nich zobowiązania regulują z opóźnieniem, powodując dodatkowe koszty dla Spółdzielni (np. windykacji i dodatkowych roszczeń, czyli pozostałych członków korporacji spółdzielczej).

Koszty nasze i obce

Ponoszone przez Spółdzielnię koszty gospodarki zasobami, będące podstawą ustalania wysokości opłat za lokale, dzielą się na dwie grupy – najogólniej na pokrycie kosztów niezależnych i kosztów zależnych od Zarządcy – czyli w tym przypadku Spółdzielni, a ściśle biorąc, których powstanie może odroczyć decyzję w czasie, np. opóźnić jakieś remonty czy tp. Z opłaty miesięcznej w naszej Spółdzielni na pokrycie poszczególnych części tak określonych grup kosztów w analizowanym okresie przypadało na:

• koszty w pełni niezależne – 55,81%,
• koszty nazywane zależne od Spółdzielni – 44,19%.

Opłaty narzucone z zewnątrz

W opłatach miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów w pełni niezależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:

• wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia – na pokrycie kosztów za dostawę ciepła (centralne ogrzewanie i centralna ciepła woda), które stanowią 48,56% ogólnej sumy kosztów niezależnych. Analizując koszty ciepła zużytego na ogrzanie lokali mieszkalnych we wszystkich osiedlach KSM na przestrzeni ostatnich 19 kolejnych okresów rozliczeniowych, tj. licząc od 1999/2000 do 2017/2018 dzięki działaniom termomodernizacyjnym i energooszczędnym (finansowanym z funduszu remontowego część „A") zużycie ciepła zmniejszyło się o 39,4%. Zapotrzebowanie mocy, które w sezonie 1999/2000 wynosiło 98,080 MW obecnie jest niższe o 35,2% (w minionym sezonie wyniosło łącznie 63,527 MW);
• zimnej wody i odprowadzenia ścieków – 32,47%;
• wywozu nieczystości stałych – 10,51%;
• podatków i opłat publiczno-prawnych – 2,72% (w tym za wieczyste użytkowanie gruntów w zakresie lokali niewyodrębnionych i części wspólnych wszystkich zarządzanych nieruchomości budynkowych – te ostatnie są weryfikowane w miarę wyodrębnień lokalowych z nieruchomości KSM), a ponadto pozostałe koszty (tj. energia elektryczna poza mieszkaniem, obowiązkowe przeglądy techniczne, czy opłata za podstawowy sygnał RTV - dot. lokali nieposiadających indywidualnych umów z operatorami dostarczającymi rozszerzony pakiet RTV) stanowiące razem 5,74%;

Na większość tych kosztów wpływ mają mieszkańcy poprzez bezpośrednie ilościowe zużycie, bo są one naturalną pochodną wielkości zużycia określonych mediów lub usług. W odniesieniu do tego rodzaju kosztów (niezależnych od Spółdzielni) - nie istnieją możliwości negocjowania cen za generujące te koszty usługi ani przez mieszkańców (jako ich bezpośrednich konsumentów), ani przez Spółdzielnię (jako Zarządcę), brak też możliwości oddziaływania na częstotliwość i terminy wprowadzania zmian w tym zakresie, gdyż w świetle obowiązującego prawa ceny te regulują dostawcy przy aprobacie instytucji kontrolnych Państwa (jak Urząd Regulacji Energetyki) lub Miasta (Gminy) - których zadaniem jest równoważenie słusznych interesów wytwórców, sprzedawców i nabywców.

Do grupy „kosztów niezależnych od Spółdzielni", tj. mieszkańców, a mających również wpływ na wysokość opłat, zaliczane są ponadto wszelkie wydatki związane z wykonywaniem obowiązków płynących wprost z nakazów zawartych w obowiązujących aktach prawnych (ustawy, rozporządzenia). Są to opłaty za czynności i działania, do wykonywania których przepisy obligują wszystkich zarządców i właścicieli budynków w interesie mieszkańców i bezpiecznego korzystania z nieruchomości np. zobowiązania do okresowych przeglądów budynków, instalacji, zabezpieczenia przeciwpożarowego, itp., o których stanowi „Prawo budowlane", czy inne, także wydawane jednostkowo przez uprawione organy w formie decyzji, nakazów lub poleceń.

Strukturę przeznaczenia opłat w części niezależnej od Spółdzielni prezentuje wykres nr 4.

Opłaty generowane w Spółdzielni

W ramach opłat miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów zwanych zależnymi od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:

• odpisu na fundusz remontowy część „A" – dotyczącego remontów modernizacyjnych i kapitalnych. Tę część opłaty wnosi się w formie odpisu z przeznaczeniem na prace remontowe realizowane centralnie, tj. o charakterze modernizacyjnym i odtworzeniowym remontów kapitalnych,
• odpisu na fundusz remontowy część „B" – dotyczącego nakładów na bieżące remonty i naprawy. Odpis ten jest określany i wykorzystywany – przy nadzorze Rady Nadzorczej – w ramach autonomicznych decyzji Osiedli (decyzje dotyczące wysokości stawek odpisu wynikające z rodzaju i wielkości potrzeb podejmują w imieniu mieszkańców Rady Osiedli). Ta część funduszu remontowego przeznaczona jest na bieżące, naprawcze remonty i remonty dźwigów.

Odpisy na remonty stanowią 56,40% ogólnej sumy wpłat na pokrycie kosztów zależnych od decyzji Rady Nadzorczej i Rad Osiedli. Środki finansowe pochodzące z tej części opłat, tworząc odrębny fundusz, służą pokrywaniu nakładów (wydatków) ponoszonych na utrzymanie majątku spółdzielców i współwłaścicieli nieruchomości, a więc nie tylko niepogorszonego stanu technicznego eksploatowanych zasobów mieszkaniowych, ale także poprawę tego stanu; np. na modernizację zarządzanych nieruchomości i ich wyposażenia. Są to czynności zazwyczaj mało efektowne, niewidoczne (jak np. wymiana pionów elektrycznych, czy też zmiana pokrycia dachowego).

Dla mieszkańców oznacza to, iż większość wpłat na pokrycie tzw. kosztów zależnych przeznaczona jest przede wszystkim na zapobieganie dekapitalizacji środków trwałych, na niedopuszczenie do zmniejszenia wartości użytkowej i rynkowej ich materialnego majątku, którymi są lokale i budynki. W ich następstwie następuje racjonalizowanie kosztów występujących w sferze eksploatacyjnej, np. poprzez docieplenie budynków, wymianę stolarki okiennej itp., co służy utrzymaniu komfortu cieplnego i obniżeniu fizycznego zapotrzebowania budynków na ciepło, a więc tym samym dla użytkowników lokali ponoszeniu potencjalnie niższych kosztów z tym związanych.

Grupy innych kosztów stanowią łącznie 43,60% ewidencjonowanych na szeregu różnych księgowych kontach rodzajowych takich jak: pozostałe koszty eksploatacji łącznie z kosztami konserwacji dźwigów, koszty obsługi osiedla, opłata na pokrycie części kosztów ogólnozakładowych Spółdzielni, czyli funkcjonowania Centrum Zarządzająco-Usługowego, usługi gospodarzy, opłata za domofon, za wodomierze i na działalność społeczno-kulturalną, co przedstawia powyżej wykres nr 5.

Analizując wysokość opłaty miesięcznej wynoszącej w KSM w roku 2018 - średnio w statystycznym lokalu – 718 zł wskazać należy, iż w naszej Spółdzielni przekazaniu z tej opłaty na rachunki firm usługodawców i organizacji zewnętrznych (świadczących swoje usługi na rzecz zaspokojenia potrzeb bytowych mieszkańców KSM) przypadała kwota aż 401 zł, tj. 55,81% opłaty miesięcznej, zatem tylko pozostająca z tej opłaty część, w wysokości 317 zł, tj. 44,19% musiała wystarczyć na pokrycie wszystkich innych, różnorodnych kosztów – zaliczonych wspólnie do jednej grupy zależnych od Spółdzielni, a więc zarówno kosztów związanych z bieżącą eksploatacją zasobów i osiedlowych terenów przynależnych do Spółdzielni, utrzymaniem i konserwacją budynków, ich otoczenia, odpowiedniego stanu sanitarno-porządkowego, itp. oraz kosztów remontów budynków i infrastruktury technicznej.

Warto ponadto wspomnieć, że w systemie rozliczeń w opłatach za korzystanie z lokali w spółdzielni istnieje od wielu już lat program pomocowy skierowany do rodzin borykających się z organizacją życia na skutek uzyskiwania niskich dochodów w swoim „gospodarstwie domowym".

Wielkość uśrednionej w skali KSM opłaty miesięcznej za przykładowy lokal mieszkalny (o powierzchni 50 m², przy 3 osobach zamieszkujących) na koniec roku 2018 wyniosła odpowiednio dla mieszkań:

• wyposażonych w instalację dostarczającą centralnie wodę ciepłą – 718,14 zł (rozpiętość tej opłaty kształtowała się od 652,38 zł w osiedlu Kukuczki do 841,02 zł w osiedlu Zgrzebnioka),
• bez centralnie dostarczanej ciepłej wody – 639,10 zł (przy rozpiętości od 588,75 zł w osiedlu Zawodzie do 691,63 zł w osiedlu HPR).

Zróżnicowanie opłat miesięcznych za lokale i ich wewnętrznej struktury elementów składowych w poszczególnych osiedlach odzwierciedla istniejącą specyfikę uwarunkowań tychże osiedli mających istotny wpływ na poziom kosztów, a zatem i opłat.

Elementów różnicujących opłaty jest wiele, wysokość ich jest uzasadniona różnorodnością potrzeb i uwarunkowań lokalnych; różnicuje je zakres usług jakie są w ramach wnoszonych opłat świadczone dla mieszkańców poszczególnych jednostek rozliczeniowych (osiedli, budynków) i preferencji samych mieszkańców (w jednych budynkach występuje np. dozorowanie posesji nie mające zastosowania w innych budynkach, sprzątanie lub niesprzątanie posesji, funkcjonowanie dodatkowych, niestandardowych usług, jak np. monitoring czy domofony, itp.), a także nasycenie powierzchni terenów zielonych w stosunku do obszaru zabudowy.

W zróżnicowaniu stawek opłat eksploatacyjnych w osiedlach naszej Spółdzielni znaczny udział ma pozycja kosztów określana jako „pozostałe koszty eksploatacji" – agregująca różne występujące koszty ponoszone w trakcie roku m.in. z tytułu:

• podatku od nieruchomości,
• opłat za wieczyste użytkowanie gruntów (których wysokość określa gmina, a które mają związek z lokalizacją nieruchomości w mieście),
• wydatki na utrzymanie terenów poszczególnych osiedli, np. na utrzymanie czystości, pielęgnację i konserwację zieleni, odbudowę zieleni, utrzymanie placów zabaw i boisk sportowych, ich wyposażenie, konserwację i naprawy, utrzymanie dróg komunikacyjnych i parkingów w osiedlach,
• zarządzanych urzędowo lub organizowanych na wniosek mieszkańców poszczególnych nieruchomości akcji np. dezynsekcji i deratyzacji, działań wynikających z warunków pogodowych, jak np. usuwania skutków zimy (odśnieżania dróg, chodników, usuwania sopli, itp.),
• innych różnego rodzaju, występujących jednorazowo lub niesystematycznie działań niewyspecyfikowanych szczegółowo z uwagi na ich niestały bądź jednorazowy charakter występowania (odrębne rejestrowanie generowałoby dodatkowe i niepotrzebne koszty ewidencyjno-rozliczeniowe), jak np. zabezpieczenia związane z ochroną danych, zadania dotyczące obrony cywilnej i inne.

Kolejnym znaczącym elementem w opłacie eksploatacyjnej jest pozycja określana jako „koszty obsługi osiedla" (niejako odpowiednik kosztów wydziałowych w przedsiębiorstwach produkcyjnych). Na jednostkową wysokość tych kwot wpływ ma wielkość osiedla obsługiwanego przez daną administrację, a także sposób zarządzania i administrowania nieruchomościami, w tym m.in. rodzaj i wielkość posiadanego zaplecza administracyjno-warsztatowego. Przy większej obsługiwanej przez daną administrację powierzchni zasobów mieszkalnych koszty stałe przypadające na jednostkę powierzchni rozliczeniowej z zasady są niższe niż w osiedlach obsługujących mniejszy powierzchniowo zasób mieszkaniowy.

Istotny wpływ na wielkość stawki eksploatacyjnej w pozycji „koszty zużycia energii elektrycznej poza mieszkaniem" w osiedlach ma także wysokość budynków i ich wewnętrzny układ komunikacyjny. W osiedlach, w których przeważają budynki wysokie (wyposażone w dźwigi, wentylację mechaniczną, itp.), koszty te są z przyczyn oczywistych wyższe niż w budynkach niskich.

Odpis na fundusz remontowy w części „B" w opłacie miesięcznej dla statystycznego lokalu wyniósł 77,50 zł, co stanowiło 10,79% tej opłaty. Wysokość stawek odpisu na fundusz remontowy w poszczególnych osiedlach jest różna, co nie świadczy o mniejszej lub większej gospodarności danego osiedla, a jedynie pozwala zbudować budżet danego osiedla dostosowany do przyjętego w planach osiedlowych tempa realizacji potrzeb remontowych. Decyzje o wysokości odpisu na fundusz remontowy część „B" podejmują Rady Osiedla, biorąc pod uwagę potrzeby remontowe i konserwacyjne, które wynikają z bieżących przeglądów technicznych, wieku i charakteru budynków, zakresu wykonanych i przyszłych remontów oraz innych obciążeń finansowych z tym związanych (np. spłata zaciągniętych pożyczek z funduszu interwencyjnego na wcześniej zrealizowane zakresy remontowe bez uregulowania w tym momencie stawek opłat miesięcznych). Większemu wysiłkowi remontowemu towarzyszy nie tylko poprawa estetyki i technicznych warunków zamieszkiwania, ale także wzrost wartości zmodernizowanych budynków i ich ceny rynkowej.

Uśredniona w skali Spółdzielni stawka odpis na fundusz remontowy w części „B" w grudniu 2018 roku wynosiła 1,55 zł/m² powierzchni użytkowej mieszkań, przy czym stawkę najwyższą posiadały osiedla: im. Zgrzebnioka – 2,20 zł/m2 oraz Gwiazdy – 1,91 zł/m², zaś stawkę najniższą osiedle Murcki – 1,09 zł/m² oraz Superjednostka – 1,10 zł m².

Jak jest gdzie indziej ?

Dla pogłębienia przedmiotowej analizy wykorzystaliśmy bazę danych Regionalnego Związku Rewizyjnego SM w Katowicach obowiązujących w 56 Spółdzielniach zrzeszonych w Związku.

Rozpatrując kompleksowo wielkości opłat miesięcznych za lokale mieszkalne należy zauważyć, że stawki w KSM nie odbiegają w znaczący sposób od średnich w województwie; chociaż w województwie to nasza Spółdzielnia (jako jedna z największych Spółdzielni) posiada znaczną liczbę budynków nietypowych, co w znaczący sposób rzutuje na średni poziom kosztów eksploatacji i utrzymania.

Chcąc dokonać porównania stawek pomiędzy różnymi spółdzielniami i innymi zarządcami nieruchomości należy zwrócić uwagę, że na ich poziom dodatkowo wpływa prowadzona przez zarządcę nieruchomościami polityka w zakresie odnowy majątku trwałego (zakres i tempo realizowanych zadań remontowo-modernizacyjnych).

Czynnikiem różnicującym opłaty były i są nadto koszty usuwania występujących lokalnie skutków różnego rodzaju zdarzeń i utrudnień, np. szkód górniczych, zabezpieczeń pożarowych.

Dla celów porównawczych istotnym również jest „wiek" zasobów, ponieważ budynki mieszkalne zrealizowane w procesie inwestycyjnym w oparciu o nowocześniejsze technologie i materiały są w pierwszych latach użytkowania mniej kosztochłonne w procesie eksploatacyjnym (jednakże dla ich użytkowników dostępne były w procesie zasiedlania lokali po relatywnie znacznie wyższych cenach).

Opracowany materiał dotyczący wysokości miesięcznych opłat za lokale mieszkalne w różnych jednostkach mieszkalnictwa umożliwia jedynie porównanie kształtowania się obciążeń mieszkańców z tytułu użytkowania tych lokali. W zależności od struktury jakościowej zasobów oraz przyjętych rozwiązań organizacyjnych występują różnice w poziomie kosztów eksploatacji oraz technicznego utrzymania, dlatego to opracowanie ma wyłącznie walor orientacyjny i poglądowy, nie pozwalając na jednoznaczną ocenę na temat ich prawidłowości w zakresie zarządzania zasobami.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ