Analiza i wdrażanie ustawy

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo!

Tym razem w swoich refleksjach pragnę (w skrócie! – naprawdę!) zrelacjonować Spółdzielcom – na jakim etapie jest Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w zakresie wdrażania dokonanych ostatnio zmian ustawowych, czego dotyczą i na czym polegają. Są one na tyle ważkie, iż z całą pewnością w tym artykule tematyki tej nie wyczerpię. Będzie zatem potrzeba, by w miarę możliwości sukcesywnie informacje w tym zakresie kontynuować.

Zaczęliśmy niezwłocznie

Pragnę wskazać, iż niezwłocznie po uchwaleniu przez Sejm 20 lipca 2017 roku ustawy o zmianie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze, nie czekając na dalsze jej koleje, a więc podpisanie przez Prezydenta RP oraz oficjalne wejście w życie (co nastąpiło 9 września br.) przystąpiliśmy w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej do analitycznego poznawania i upowszechniania w zespołach pracowniczych oraz w organach samorządu spółdzielczego treści tego niezmiernie ważnego dokumentu.

Wprawdzie (jeszcze w lipcu) wystąpiliśmy do Prezydenta RP z apelem o niepodpisywanie uchwalonej w tym kształcie ustawy lub odesłanie jej do Trybunału Konstytucyjnego dla zbadania zgodności nowych uregulowań z Konstytucją RP wraz z przedstawieniem wielu uwag i wniosków uzasadniających tenże apel – ale licząc się z negatywnym potraktowaniem naszej petycji, mimo okresu urlopowego – przystąpiliśmy do wyspecyfikowania czynności niezbędnych dla wdrożenia zawartych w niej postanowień oraz opracowania wewnętrznego harmonogramu działań kierunkowych. Dotąd zostały już przeprowadzone podstawowe: merytoryczne szkolenia o skutkach prawnych i ekonomicznych nowej ustawy (aczkolwiek szkolenia dla pogłębienia tej wiedzy i jej wykorzystania będą prowadzone nadal, co wynika z faktu, że zmieniona ustawa zawiera liczne luki i niedomówienia, a nawet sprzeczności, wymagające przyszłych rozstrzygnięć prawnych), bieżąca analiza i opracowywanie opartych na jej wynikach nowych schematów postępowania w zakresie poszczególnych zagadnień – dostosowujących dotychczasowe procedury do zmienionej rzeczywistości prawnej, itp.

Jest to nieodzowne, ponieważ ustawodawca wprowadził do dotychczasowego sposobu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, zwłaszcza w zakresie członkostwa w tej (tj. naszej) – organizacji – wiele istotnych zmian. Używając terminologii matematycznej – rozkładamy ustawę na czynniki pierwsze, starając się wyłowić, i w toku analizy dookreślić, wszelkie wymagające dostosowawczych działań czynniki, których będąca następstwem ustawy realizacja winna zabezpieczyć interes ogółu spółdzielców i dalszą sprawność i niezawodność działania Spółdzielni.

Oczywiście – w okresie funkcjonowania naszej Spółdzielni (60 lat) tego typu sytuacji doświadczyliśmy niejednokrotnie, wszak na przestrzeni ponad półwiecza zdarzyło się nam wprowadzić w życie wiele różnych ustaw, jak też towarzyszących im różnorakich rozporządzeń wykonawczych, dyrektyw i zarządzeń. Zdobyte w przeszłości doświadczenie i tym razem pomaga nam w systemowym – niemal „rutynowym" podejściu do zdefiniowania i podjęcia niezbędnych działań w kolejności określonej stopniem ich pilności. Lecz – tak jak ongiś, bezwzględnie wszystkie prace są prowadzone ze świadomością, iż w praktyce najtrudniejsze do rozwiązania bywa to, co z pozoru wydaje się niemal błahe. Powszechnie znamy taką życiową sytuację, że coś, co na pierwszy rzut oka wydaje się oczywiste, proste i jasne, w gruncie rzeczy wcale takim nie jest. Potwierdza to m.in. wielowiekowa mądrość narodów, czyli np. przysłowie, brzmiące (niemal) identycznie w wielu językach, a jest nim sentencja: – diabeł tkwi w szczegółach (Niemcy mówią: der Teufel steckt im Detail, Anglicy wypowiadają to podobnie: the devil is in the details, także Francuzi używają tożsamej wersji: le diable est dans le detail – więc coś w tym musi być).

Członkostwo już nie dobrowolne,

a przymusowe

Gwoli przypomnienia, obowiązujące (również na dzień dzisiejszy) przepisy ustawowe prawa nadal zawierają niezmienioną od 1983 r. definicję spółdzielni. Jest ona określona w art. 1 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo Spółdzielcze. Zgodnie z tym przepisem spółdzielnia „jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, który w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą". (Za nią w identycznym brzmieniu, w § 2 pkt. 1 powtarza to Statut naszej Spółdzielni). Przepis ten jednakże (i ta definicja) – od 9 września br. – już nie dotyczą spółdzielni mieszkaniowych, które przecież nadal spółdzielniami są.

Od 9 września 2017 roku, wraz z wejściem w życie zmian ustawowych, o których mowa, faktyczny status prawny spółdzielni mieszkaniowych uległ zasadniczej zmianie, albowiem wzmiankowana powyżej nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła takie rozwiązania, które głęboko ingerując w prawa jej członków różnicują je w niespotykany dotąd sposób. Członkostwo w spółdzielniach mieszkaniowych, począwszy od powyższej daty – z uwzględnieniem pewnych wyjątków – nabywane jest już z mocy prawa, automatycznie i obowiązkowo. Ustawodawca uznał, iż jest to bardzo dobre rozwiązanie, bo jeśli komuś przysługuje spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe) prawo do lokalu to automatycznie zostaje on z mocy przepisów (nawet gdyby tego nie chciał) członkiem spółdzielni. Tak, już nie dobrowolnym, a przymusowym, członkiem spółdzielni. Czy wprowadzone nowymi uregulowaniami prawnymi te i inne zasady są zmianami na lepsze – pokaże czas.

Zgodnie z nowelizacją powołanej wyżej ustawy – od 9 września 2017 r. nabycie członkostwa w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej (w każdej spółdzielni mieszkaniowej) następuje dwutorowo, w dwóch trybach, w zależności od tytułu prawnego do lokalu, jaki przysługuje osobie uprawnionej. Zatem nabycie członkostwa będzie następowało:

• z mocy ustawy – w stosunku do osób, którym przysługuje: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu zwanej „ekspektatywą własności" i założycielom spółdzielni, lub
• na wniosek i po złożeniu wniosku w formie deklaracji członkowskiej w stosunku do osób, które nabywają prawo odrębnej własności lokalu oraz najemców byłych lokali zakładowych (art. 3 ust. 3¹ oraz art. 3 ust. 3⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Moment powstania członkostwa reguluje art. 3 ust. 3² ustawy wskazując, że następuje on z chwilą nabycia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycia ekspektatywy własności, zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Dotychczas, aby uzyskać członkostwo w Spółdzielni osoba zainteresowana, zobligowana była do złożenia deklaracji członkowskiej i po spełnieniu warunków ustawowych i statutowych była wpisywana do Rejestru Członkowskiego Spółdzielni i mogła korzystać z praw korporacyjnych przysługujących członkom. Po nowelizacji wymóg złożenia wniosku i deklaracji dotyczy wyłącznie osób uzyskujących członkostwo „na wniosek". W sytuacji, gdy członkostwo spółdzielni aktualnie powstaje automatycznie – poza wiedzą spółdzielni (bez wniosku) wynikając wprost z postanowień ustawy, a równocześnie ustawodawca nie przewidział po stronie spółdzielni obowiązku informowania, że taki fakt zaistniał – sugerujemy, by osoby, które uzyskują członkostwo z mocy ustawy – z dbałości o własne interesy – jednak zgłosiły się niezwłocznie w siedzibie Spółdzielni lub Administracji Osiedla w celu potwierdzenia, że nabyły one członkostwo lub też w celu aktualizacji swoich danych wpisanych już do Rejestru Członkowskiego Spółdzielni.

Ustawodawca wprowadzając w spółdzielni mieszkaniowej członkostwo z mocy ustawy zdecydował, że będzie to członkostwo o charakterze obowiązkowym trwające aż do momentu utraty spółdzielczego prawa do lokalu lub roszczenia o jego uzyskanie (wypowiedzieć członkostwo będą mogli wyłącznie członkowie, którym przysługuje własność lokalu, jego ekspektatywa i założyciele spółdzielni oraz najemcy byłych mieszkań zakładowych).

Zapłacą nie wstępujący,

a dotychczasowi członkowie

W tym miejscu zatem czuję się w obowiązku wskazać (choć sprawa pieniędzy i konieczność ich wydawania z reguły są kwestią drażliwą), że członkiem zostaje się (poza wyjątkami) na mocy nowej ustawy bez uiszczania wpisowego. To w ocenie praktyków spółdzielczych rozwiązanie „rewolucyjne", gdyż chyba nie ma żadnego innego zrzeszenia (poza – teraz – spółdzielniami mieszkaniowymi), które by przyjmowało nowych członków bez jakiejkolwiek składki wpisowej i członkowskiej. Za obowiązkowe (lub dobrowolne) zostanie członkiem przez kogoś w praktyce będą przecież zmuszeni płacić w tej sytuacji ci, którzy już są w spółdzielni zrzeszeni. Nic bowiem tak naprawdę nie dzieje się bez kosztów: za „machnięciem czarodziejskiej różdżki".

Uprzednio – do 9 września 2017 r. – każdy członek spółdzielni mógł w każdej chwili wypowiedzieć stosunek członkostwa i wystąpić ze spółdzielni zachowując swoje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w jej zasobach, względnie własność lokalu, natomiast w przypadku posiadacza lokatorskiego prawa do lokalu ustanie członkostwa skutkowało wprawdzie wygaśnięciem tegoż spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dla tej osoby, ale w konsekwencji członek, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mógł – wypowiadając członkostwo i dokonując przekazania wkładu mieszkaniowego – stworzyć za swojego życia warunki swoim dzieciom lub innym osobom bliskim do nabycia po nim lokatorskiego prawa do tegoż lokalu. Aktualnie taka możliwość, z której członkowie Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w praktyce korzystali, jest wyłączona.

Od 9 września 2017 r. prawo do decydowania o ewentualnym wystąpieniu ze spółdzielni mieszkaniowej za wypowiedzeniem posiadają wyłącznie osoby dysponujące prawem odrębnej własności lokali oraz dodatkowo założyciele spółdzielni, o czym stanowi art.1 ust.8 ustawy, ewentualnie nabywający na swój wniosek członkostwo najemcy byłych mieszkań zakładowych (art.3 ust.3⁴ ustawy).

Nowelizacja zmusiła także Spółdzielnię (co teraz jest sukcesywnie realizowane) do wykreślenia – na podstawie art. 4 ustawy z 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks podstępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo Spółdzielcze – z Rejestru Członków Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wszystkich osób – członków Spółdzielni, którym w dniu wejścia w życie ustawy (09.09.2017 r.) nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mieszkalnego, użytkowego), albo prawo odrębnej własności lokalu oraz także jeśli nie przysługuje mu roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a o których to zdarzeniach Spółdzielnia posiadała wiedzę. W konsekwencji ustawa pozbawiła praw tzw. członków oczekujących bez jakiejkolwiek rekompensaty, którą dotąd było np. prawo pierwszeństwa dla nabycia od Spółdzielni mieszkania w przetargu. Proces ten był przeprowadzany przez Zarząd Spółdzielni przy współpracy opiniodawczej Komisji Mieszkaniowej Rady Nadzorczej KSM.

Automatycznie wykreśleni

Ustawodawca nie uregulował precyzyjnie sytuacji prawnej osób, które nie były członkami spółdzielni przed dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy, a które posiadały spółdzielcze własnościowe prawo do lokali lub ekspektatywę tego prawa. (art. 3 ust.1 i 3² ustawy), a wobec braku przepisów przejściowych ustawodawca osobom tym ani nie dał uprawnienia do uzyskania członkostwa w trybie wnioskowym, ani nie postanowił wprost o nabyciu przez nich członkostwa z mocy ustawy. Kierując się celem nowelizacji ustawy, motywami ustawodawcy przywołanymi w uzasadnieniu poprawek senackich oraz ustawową i statutową zasadą równości członków, przyjęliśmy rozwiązanie, że osoby te również uzyskały członkostwo z mocy ustawy i będą na bieżąco wpisywane do Rejestru Członkowskiego Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Ustawodawca bezwzględnie wyłączył możliwość pozbawiania osób uprawnionych członkostwa w drodze wykreślenia i wykluczenia na podstawie decyzji wewnętrznych organów samorządowych Spółdzielni (Rady Nadzorczej, Walnego Zgromadzenia) – natomiast prawo do wystąpienia ze spółdzielni za wypowiedzeniem zostało pozostawione (przyznane) wyłącznie osobom, którym przysługuje odrębna własność lokalu. Do tej grupy należą też założyciele spółdzielni i najemcy byłych mieszkań zakładowych.

Jak już wskazałam – postanowienia omawianej nowelizacji niosą określone skutki nie tylko dla indywidualnych członków, ale także dla spółdzielni i ogółu spółdzielców. Skutki te są daleko idące, zwłaszcza w zakresie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Do tej pory prawo to wygasało z chwilą ustania członkostwa na skutek uchwały Rady Nadzorczej o wykreśleniu lub wykluczeniu w przypadkach określonych w Statucie KSM, a ponadto na podstawie uchwały Rady Nadzorczej o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W praktyce podstawą do podjęcia takich uchwał były następujące sytuacje: zadłużenie lokalu w opłatach i rażące nieprzestrzeganie porządku domowego, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem najczęściej, czyli np. przypadki osób składujących śmieci w mieszkaniu, na korytarzu i w piwnicach.

Wskazane uchwały Rady Nadzorczej były zaskarżalne do organów Spółdzielni lub do sądu. Koszty procesu o uchylenie uchwały nie były wówczas wysokie, gdyż wynosiły 200,00 zł na podstawie art. 27 pkt.8 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, a Spółdzielnia ponosiła je wówczas, gdyby proces przegrała. Aktualnie sytuacja jest odmienna. Spółdzielnia, chcąc doprowadzić do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, wobec uciążliwych lub zadłużonych lokatorów i utraty członkostwa, musi przeprowadzić proces cywilny, żądając orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Rozpoczęcie procesu jest związane z koniecznością wniesienia opłaty od pozwu w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu (czyli 10.000,00 zł przy założeniu, że wartość rynkowa mieszkania wynosi 200.000,00 zł). Co więcej zgodnie z przepisami art.11 ust.1 (1), po nowelizacji, sąd ma obowiązek oddalić powództwo, jeżeli zadłużenie zostanie w trakcie procesu zapłacone. Wówczas do uznania Sądu będzie należało orzeczenie, kto powinien ponieść koszty sądowe: czy spółdzielnia, która w chwili wnoszenia sprawy do sądu miała uzasadnione podstawy do wytoczenia powództwa, ale podstawy te w toku postępowania odpadły czy dłużnik, który zawsze ma prawo powoływać się na tzw. zasady współżycia społecznego, obejmujące m.in. ciężką sytuację rodzinną, zdrowotną, czy materialną. I wtedy kto za proces sądowy zapłaci – najprawdopodobniej spółdzielnia, czyli ogół członków.

Wskazać też trzeba, że ustawodawca wprowadzając szerokie członkostwo nadawane na mocy ustawy oraz członkostwo na wniosek zrezygnował arbitralnie – o czym wspomniałam już wcześniej – z obowiązku wnoszenia przez uprawnione do członkostwa osoby udziałów i wpisowego, ale z drugiej strony utrzymał obowiązek posiadania przez Spółdzielnię funduszu udziałowego prowadzonego na podstawie art. 78 § 1 ustawy Prawo Spółdzielcze, a także nie zwolnił spółdzielni z obowiązku prowadzenia rejestru członkowskiego i wykonywania przez spółdzielnię wobec tzw. „członków z mocy ustawy" wszystkich wynikających z ustawy i statutu praw korporacyjnych, czego koszty były pokrywane z wpisowego.

Statut i tak będziemy musieli zmieniać, bo do tego także ustawa nas zobowiązuje (w ustalonym okresie 12 miesięcy od jej wejścia w życie), ale co z ustawą Prawo spółdzielcze? Też będzie przez Sejm nowelizowana? – przecież w pewnych elementach uregulowania tej ustawy, choć by wskazana wyżej kwestia funduszu udziałowego – pozostają w sprzeczności z rozwiązaniami wynikającymi z naszej znowelizowanej ustawy branżowej.

Oboje małżonkowie

muszą by członkami spółdzielni

Szczególną uwagę pragnę zwrócić również na sytuację prawną małżonków, których członkostwo również zostało uregulowane odmiennie. Do 09.09.2017 r. członkami spółdzielni mogli być oboje małżonkowie, chociażby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich – decyzję w tym przedmiocie podejmowali zainteresowani małżonkowie. Po nowelizacji ustawy sytuacja kształtuje się zgoła odmiennie. Członkami spółdzielni są bowiem – z mocy ustawy – oboje małżonkowie, jeżeli spółdzielcze (własnościowe lub lokatorskie) prawo do lokalu przysługuje im wspólnie, albo jeżeli wspólnie ubiegają się o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu. W konsekwencji jeżeli prawo do lokalu należy do majątku odrębnego jednego z małżonków, tylko ten uzyskuje członkostwo w spółdzielni.

Postanowienia dotyczące automatycznego ustanowienia członkostwa spółdzielni dla obu małżonków uprawnionych wspólnie w dniu 09.09.2017 r. do mieszkania spółdzielczego, powodują, że tym sposobem liczba członków naszej Spółdzielni jednego dnia, i z tą samą datą, wzrasta o co najmniej kilka tysięcy osób. O ile faktycznie? To właśnie będzie ustalone m. in. w oparciu o wyniki przeglądu i analizy niemal 17 tys. akt członkowskich (do tego należy dodać kolejną analizę ok. 5 tys. akt lokali spółdzielczych, będących w gestii osób, które nie ubiegały się dotąd o status członka Spółdzielni – bo prawo im na to pozwalało – pozostawiając ówcześnie wolny wybór).

Rozpoczęliśmy już weryfikację aktualizacyjną całej dokumentacji członkowskiej, wszystkich akt członkowskich i lokalowych (mieszkalnych i użytkowych). W jej wyniku, z mocy prawa, pojawi się cała rzesza nowych członków, ale i przeciwnie – niektórzy będą musieli się z członkostwem rozstać niezależnie od swojej woli. A praca ta, konieczna do wykonania, wymaga i czasu i przecież kosztuje (znów o pieniądzach!). Tych działań (nie zapominając w tym miejscu o aspekcie ustawowej ochrony przed dostępem do danych osobowych osób trzecich – naszych członków i nie-członków) nie przeprowadzi się (no bo jak?) społecznym sumptem.

Weryfikacja jest już rozpoczęta – między innymi temu celowi ma służyć – jako pomoc dla służb Spółdzielni – za którą z góry dziękujemy – zamieszczona w wydaniu nr 321 „Wspólnych Spraw" - na stronie 7 - ankieta, o której wypełnienie uprzejmie prosimy mieszkańców, konkretnie te rodziny, których ona dotyczy bezpośrednio. Sporo czasu nam to zajmie, bo przecież równolegle muszą być bez zbędnej zwłoki i tym samym potencjałem pracowniczym załatwiane wszelkie sprawy bieżące.

Zmiany są daleko idące

Życie przecież codziennie się toczy i nie zna przestojów. Trzeba – mówiąc o zadaniach – również stworzyć nową dokumentację (zgodną z nakazami ustawy), niezbędną aktualizację elektronicznych baz danych i inne. No i pewnie na koniec – jednak (chyba) – poinformować osoby, których zmiany dotyczą, o tym co zaszło (a jak bardzo kosztowne są teraz portoria większości czytających te refleksje – zapewne wiadomo). Niestety są i będą to koszty, których ani nie przewidzieliśmy – bo jak? (skoro ustawę uchwalono w lipcu – w trakcie roku obrachunkowego), ani nie uzyskaliśmy wskazania jakiegokolwiek źródła ich pokrycia. Zatem jak nietrudno zgadnąć – jak zawsze – najpewniej też przyjdzie zapłacić za to dotychczasowemu ogółowi członków (naszym zdaniem możliwość – choć by nawet częściowego tylko opłacenia tych kosztów – istnieje, ale wystąpi tylko w niektórych przypadkach, i to przewidujemy, ale w rozmiarach i zakresie, który nie narazi Spółdzielni, a zwłaszcza jej władz, na zarzut tzw. „zarabiania" na członkach Spółdzielni). Dotacji państwowych na wdrożenie ustawy przecież nie ma, bo (podobno) jest bezkosztowa.

Jak z przedstawionej dotąd analizy dodatkowych obowiązków wiążących się z realizacją znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika – a ograniczyłam się jedynie do zasygnalizowania jej skutków tyczących się w zasadzie osób fizycznych – zmiany wprowadzone ustawą są daleko idące. Niewątpliwie dopiero praktyczne wdrażanie ustawy potwierdzi każdemu indywidualnie jak ona działa i jak każdego ze spółdzielców dotyka. To zaś, co dotyczy członków prawnych, zbiorowości mieszkańców w danej nieruchomości (jak np. ewidencji rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego odrębnie dla każdej nieruchomości), zmian w zasadach zarządzania nieruchomościami, powstawania wspólnot mieszkaniowych i innych bardziej ogólnej natury kwestii – to tematy do omówienia przy innej okazji, ale nie można nie zauważać, że ich urzeczywistnianie także wymagać będzie i czasu, pracy, i również nie obędzie się bez kosztów.

Zasady rozliczeń

z wydzielającymi się we wspólnotę

Chociaż, z uwagi na fakt, iż w tym zakresie wpłynęło już kilka indywidualnych zapytań, odczuwam potrzebę zasygnalizowania jednej ważnej dla spółdzielców (i nie tylko) sprawy. Otóż – nowa ustawa uregulowała między innymi kwestię rozliczeń środków finansowych gromadzonych (w formie odpisów) na funduszu remontowym – w sytuacji, gdy mieszkańcy jakiejś nieruchomości zechcą zrezygnować – bo będą ku temu warunki prawne – z ustawowego zarządu Spółdzielni i wybrać inną formę zarządu.

Obecnie uregulowania ustawowe stanowią o powstaniu obowiązku rozliczenia się z członkami z wyłączonej spod zarządu spółdzielni nieruchomości wspólnej, z wpływów i wydatków funduszu remontowego dot. tejże nieruchomości w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym wspólnota mieszkaniowa została powołana do życia. To rozwiązanie korzystne zarówno dla tworzących wspólnotę spółdzielców i odrębnych właścicieli, jak i dla spółdzielni i spółdzielców zamieszkujących nieruchomości pozostające nadal w zarządzie spółdzielni, bowiem gdy „saldo" tych rozliczeń jest dodatnie (zakumulowane środki przewyższają poniesione wydatki) spółdzielnia nadwyżkę zwróci właścicielom.

Ale ustawa daje także podstawy do wzajemnych rozliczeń w sytuacji odwrotnej: przy niedoborze (braku) takich środków, gdy „saldo" jest ujemne, bo wydatki przewyższyły zakumulowane na cele remontowe wpłaty i gdy istnieją z tego tytułu różnego rodzaju zadłużenia, jeśli np. spółdzielnia zaciągnęła na remont tejże określonej nieruchomości kredyty, pożyczki zewnętrzne, wewnętrzne, itp., to wyodrębniający się właściciele są zobowiązani – w takiej sytuacji zwrócić spółdzielni to, co spółdzielnia uprzednio dla ich dobra i na utrzymanie ich majątku z naddatkiem wydała. Zapis ten jest ustawowym potwierdzeniem legalności i zasadności stosownego zapisu zamieszczonego już w latach 90-tych ubiegłego wieku w Statucie Katowickiej SM.

Potrzebna indywidualna
znajomość nowej ustawy

Orientuję się, że indywidualna analiza wszystkich zapisów ustawy jest niezmiernie trudną sprawą. Wymaga odpowiedniego przygotowania prawniczego. Jednak przy istniejącym, ogromnym zainteresowaniu zmianami jakimi objęte zostały spółdzielnie mieszkaniowe, nie znajduję innego sposobu przekazania wiedzy na ten temat, jak przez zachęcenie Państwa jednak do osobistego zapoznania się z treścią ustawy. By to umożliwić i ułatwić członkom i mieszkańcom naszej Spółdzielni (a także innym czytelnikom) informuję, iż pełny tekst ustawy, w brzmieniu zaczerpniętym z oficjalnej internetowej strony Sejmu (www.sejm.gov.pl) umieściliśmy na naszej stronie: www.ksm.katowice.pl

Podstawowa znajomość tego aktu prawnego będzie potrzebna i przydatna Państwu przy wszelkich kontaktach ze Spółdzielnią, jak też w procesie aktualizacji Statutu i innych aktów normatywnych prawa wewnętrznego naszej Spółdzielni.

Pragnę także dodać, że omówione wyżej w znacznym skrócie zmiany są dość powszechnie krytykowane (szczególnie przez spółdzielców o wieloletnim stażu członkowskim) – jako sprzeczne z ustawą Prawo spółdzielcze, zwłaszcza ze wskazaniem naruszenia fundamentalnych zasad dobrowolności członkostwa oraz równości praw i obowiązków wynikających z członkostwa w spółdzielni. Organizacje spółdzielcze, jak i Krajowa Rada Spółdzielcza, Rzecznik Praw Obywatelskich podjęły w tym zakresie działania sygnalizacyjne do władz ustawodawczych i wykonawczych naszego Państwa.

Nie imputując parlamentowi złej woli w chęci „unowocześnienia" i uzyskania pozytywnej zmiany polskiej spółdzielczości mieszkaniowej wypada mi wskazać i wyrazi ubolewanie, iż na skutek widocznego pośpiechu, jaki towarzyszył procedowaniu i uchwalaniu dotyczącej nas – Spółdzielców ustawy – nie została zachowana właściwa staranność legislacji. Ujawniony za to został brak poszanowania dla międzynarodowych zasad spółdzielczych, dorobku intelektualnego i materialnego kilku pokoleń spółdzielczych oraz rzetelnych konsultacji społecznych i na tle polityki wyolbrzymiania i nagłaśniania (oczywiście że godnych potępienia bez względu na skalę) przypadków nagannych i krytycznych zachowań niektórych pseudospółdzielców pełniących funkcje kierownicze w organizacjach spółdzielczych.

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA