Największy udział w miesięcznych zaległościach w opłatach mają użytkownicy lokali mieszkalnych

10 327 411 złotych

nie wpłacono na konto KSM

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomiczno-Księgowych,
Główny Księgowy KSM

mgr Urszula Smykowska

Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i działań mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację. Do działań zarządczych należy więc zarówno bieżące administrowanie obiektami i terenami przynależnymi (zieleń, drogi, chodniki, place zabaw itd.), jak i podejmowanie czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości i ich otoczenia w stanie zgodnym z ich przeznaczeniem – i co najmniej niepogorszonym.

Realizacja powyższych zadań w sposób naturalny wiąże się z koniecznością ponoszenia kosztów, które z kolei winny być pokrywane z wpływów akumulowanych w formie comiesięcznych opłat – wnoszonych przez użytkowników tych nieruchomości, czyli osoby korzystające z lokali zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych – niezależnie od posiadanego do nich tytułu prawnego. Jest to jeden z ich podstawowych, ustawowych obowiązków zapisanych również w Statucie tutejszej Spółdzielni, przyjmowanym przez spółdzielców w momencie składania deklaracji członkowskiej. Niestety nie wszyscy zobowiązani terminowo się z tego obowiązku wywiązują. Powoduje to, iż wpływy bieżące od użytkowników poszczególnych nieruchomości nie zabezpieczają pełnego pokrycia ponoszonych na te nieruchomości kosztów. Występujące w poszczególnych nieruchomościach zaległości zmniejszają bieżącą płynność finansową Spółdzielni, a tym samym ograniczają możliwość realizacji konkretnych zadań rzeczowych.

KSM naturalnie kwestiom tym nie przygląda się bezczynnie. Jak co roku windykacja zaległości płatniczych należała do grupy ważniejszych w skali Spółdzielni zagadnień, którymi zajmowały się zarówno Zarząd Spółdzielni (ze swymi służbami), jak i Rady Osiedli oraz Rada Nadzorcza.

Jak wynika z prowadzonych na bieżąco danych finansowych, 31 grudnia 2016 roku łączna kwota zaległości w odniesieniu do stanu z poprzedniego roku nominalnie uległa zwiększeniu o 469.209 zł. Jednocześnie wskaźnik zaległości liczony w stosunku do potencjalnych wpływów pozostał na tym samym poziomie i wyniósł 7,26%. Ostatecznie kwota zadłużeń wynosiła w tym dniu łącznie 10.327.411 złotych.

STRUKTURA ZADŁUŻEŃ

Strukturę zaległości płatniczych na koniec 2016 r. według typów lokali obrazuje powyżej wykres nr 1.

Przedstawione dane potwierdzają, że największa kwota w miesięcznych zaległościach opłat dotyczy użytkowników lokali mieszkalnych, a w dalszej kolejności lokali użytkowych i garaży.

Dla pogłębienia analizy zjawiska niewnoszenia opłat w terminach statutowych bądź umownych – na potrzeby tej informacji – przedstawiono je również w układzie tak zwanej struktury czasowej: tj. wyodrębniono zaległości bieżące, przez które rozumie się nieuiszczanie płatności w terminie oraz na znajdujące się w procesie dochodzenia już na drodze prawnej, różnicując je ponadto na: znajdujące się w toku postępowania sądowego i objęte nakazami zapłaty (tj. po zakończeniu tego rodzaju postępowania). Tę prezentację zawarto poniżej w tabeli A.

Z tegoż zestawienia tabelarycznego wynika, że:

• kwota zaległości dochodzonych na drodze prawnej (6.286.008 zł) przewyższa kwotę zaległości bieżących (4.041.403 zł),
• udział zaległości niekierowanych na drogę sądową w stosunku do kwoty zaległości ogółem wynosi 39,13%.

NAJWIĘKSZE ZALEGŁOŚCI ZA MIESZKANIA:

6.472.677 zł

Zaległości dotyczące opłat za lokale mieszkalne – stanowią 62,67% zadłużeń ogółem, z tego:

a) wartościowo największy (licząc sumarycznie) brak wpływów (biorąc za miarę wyłącznie kwoty zaległości), dotyczy osiedli: Giszowiec 18,84% zaległości, Zawodzie 12,78%, a najniższy Haperowca – 1,32%. Szczegóły w tym zakresie pokazuje poniżej wykres nr 2.

b) powierzchniowo kształtowanie się zaległości w opłatach (odnoszone do wielkości osiedli mierzonej powierzchnią zarządzanych lokali mieszkalnych w osiedlach w przeliczeniu na 1 m² tejże powierzchni) – wskazuje, że największe statystyczne zadłużenie jednostkowe występuje w osiedlach: Szopienice – 10,93 zł na m², Haperowiec – 10,84 zł na m², a najmniejsze w osiedlu Wierzbowa – 4,41 zł na m².

Zauważyć tutaj należy, że część właścicieli lokali mieszkalnych, po niejako wymuszonym oddłużeniu się w momencie „uwłaszczania lokalu" (gdyż ustawowym warunkiem przeniesienia własności lokalu na jego użytkownika była spłata wszelkich istniejących wobec Spółdzielni należności – w tym zaległych opłat) ponownie znalazła się na liście dłużników; bowiem po przeniesieniu własności lokalu na swoją rzecz, zaprzestała regularnego wnoszenia opłat za mieszkanie. Zaznaczyć jednakże wypada, że taka sytuacja dotyczy częściej tych użytkowników, którzy stali się właścicielami mieszkań zajmowanych uprzednio na prawach lokatorskich niż tych, którzy przed uwłaszczeniem posiadali spółdzielcze własnościowe prawa do swoich lokali.

Potwierdzeniem tej tezy jest struktura zadłużonych lokali, z której wynika że, na dzień 31 grudnia 2016 r. – z ogólnej liczby 2.685 zadłużonych mieszkań (w grupie wyodrębnionej własności) – 1.454 (54,15%) mieszkań miało poprzednio status lokatorski.

GARAŻOWICZE ZALEGAJĄ NA SUMĘ:

100.591 zł

Zadłużenia w płatnościach za garaże obrazuje powyżej wykres nr 3 to 0,97% udziału w stanie wszystkich zaległości.

a) wartościowo największe zaległości wystąpiły w grupie garaży wyłączonych do administrowania przez Zakład Usług Parkingowych – usytuowanych w dziesięciu osiedlach Spółdzielni i dwóch zespołach garażowych (ul. Bytkowska 55 i Lotnisko) – oraz będących w bezpośredniej administracji osiedla im. Ściegiennego – tj. odpowiednio 69,18% i 11,34% zaległości ogółem w tej grupie. Najniższe zadłużenia dotyczące garaży odnotowano w os. Gwiazdy (0,16%) i Ligota (0,17%).

b) analiza kwot zaległości w przeliczeniu na m² powierzchni użytkowej garaży wskazuje że, najwyższe zaległości w opłatach za garaże występują w zespołach garażowych przekazanych w zarząd Zakładu Usług Parkingowych – 6,40 zł/m². Natomiast w grupie garaży pozostających w bezpośrednim zarządzie osiedli najwyższe notowane są w osiedlach Szopienice – 5,65 zł/m², i im. Ściegiennego – 5,27 zł/m²; zaś najniższe – w osiedlach Śródmieście – 0,47 zł /m² oraz Centrum-I – 0,83 zł/m².

DŁUG ZA REKLAMY TO:

906.115 zł

Na lokale użytkowe wbudowane, szyldy, reklamy, dzierżawę terenów przypada 8,77% zaległości ogółem.

Wartościowo największe kwoty zaległości ze wskazanych tytułów (łącznie) dotyczą osiedli: Centrum-I (42,21%) i im. Kukuczki (31,41%), zaś najmniejsze osiedli Murcki (0,01%) i Graniczna (0,03 %). Z kolei osiedle Szopienice (garaże wbudowane) było bez zaległości. Zadłużenia w tej grupie prezentuje poniżej wykres nr 4.

ZA LOKALE UŻYTKOWE NIE WPŁACONO:

2.848.029 zł

Za lokale usytuowane w spółdzielczych pawilonach powstała niedopłata stanowiąca 27,58% sumy zaległości ogółem. Kwota 2.848.029 zł jest drugą co do wysokości w czterech wyodrębnionych strukturach zadłużeń, po mieszkaniach, a przed reklamami i garażami.

SPOSOBY ODZYSKIWANIA NALEŻNOŚCI

Odzyskiwanie należności, czyli ich windykacja, bieżące analizowanie przyczyn ich występowania i ustalanie dla każdego przypadku dalszego postępowania było w roku 2016 przedmiotem 12 posiedzeń Zarządu, 110 posiedzeń Rad Osiedli i 9 Rady Nadzorczej. Należy więc podkreślić, że Zarząd, jak i inne organy samorządowe Spółdzielni, kwestii bieżącej windykacji opłat poświęcały relatywnie wiele uwagi, wykorzystując wszelkie prawnie dozwolone formy windykowania określone w „Instrukcji postępowania przy windykacji zaległości w opłatach". Zatem w zależności od konkretnej sprawy – windykację należności realizowano w:

1. Postępowaniu polubownym

Zwane jest ono wewnątrzspółdzielczym, a jego celem jest skłonienie dłużników do dobrowolnego uregulowania należnego świadczenia. Działania w postępowaniu polubownym obejmowały:

• comiesięczną analizę zadłużeń,
• informowanie pisemne dłużników o wysokości zadłużenia oraz wzywanie do ich uregulowania w wyznaczonych terminach (wysłano 5.340 pism). Prowadzona korespondencja informacyjno-upominawcza wsparta dyscyplinująco-rozpoznawczymi działaniami pracowników administracji oraz działaczy Rad Osiedlowych dała efekty, bowiem w ciągu analizowanego roku kalendarzowego odzyskano należności od około 3.909 dłużników na kwotę 1.258.286 zł (z czego 381 osób wystąpiło o zgodę na ratalną spłatę lub prolongatę terminu zapłaty swojego zobowiązania).
• comiesięczne rozmowy z osobami zalegającymi prowadzone przez:

1. Rady Osiedli (110 protokołowanych posiedzeń, podczas których rozpatrzono sytuację płatniczą 1.439 osób)
2. Zarząd Spółdzielni (odbył 12 posiedzeń, na które zaproszono 285 osób, z których 86 uregulowało swoje zadłużenie w całości lub w znacznej części.
3. Radę Nadzorczą (9 posiedzeń, podczas których rozpatrzono łącznie 70 spraw; w tym wobec 29 osób podjęto prawomocne uchwały o wykreśleniu z grona członków).

Porównywalne efekty dała bieżąca współpraca Zarządu Spółdzielni z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Społecznej w Katowicach i jego terenowymi punktami pomocowymi, bowiem pomoc finansową uzyskały 382 osoby w formie częściowego pokrywania bieżących opłat lub jednorazowych zasiłków celowych. W skali minionego roku uzyskana z tego tytułu dopłata na pokrycie kosztów utrzymania lokali wyniosła 1.093.968 zł, stanowiąc 0,77% rocznych wpływów Spółdzielni ogółem.

Informacje dotyczące warunków ubiegania się o świadczenia z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej zamieszczane były w każdej korespondencji z osobami zadłużonymi, jak też cyklicznie na łamach spółdzielczego miesięcznika „Wspólne Sprawy" i w dostępnej dla członków witrynie internetowej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Brak reakcji części dłużników na wezwania do zapłaty, nieinteresowanie się wzrastającym zadłużeniem i wręcz unikanie kontaktu z organami Spółdzielni w celu ugodowego wynegocjowania spłaty zadłużenia, zmusiło do zlecenia dochodzenia zaległych należności wyspecjalizowanym zewnętrznym firmom windykacyjnym (na mocy zawartych umów i udzielonego w tym celu pełnomocnictwa). Na przestrzeni analizowanego roku Spółdzielnia współpracowała z firmą windykacyjną Biuro Handlowo-Prawne „Lex" w Sosnowcu.

Do windykacji w tym trybie przekazano w roku 2016 łącznie 341 spraw – na ogólną kwotę 808.071 zł. Wskutek pracy windykatorów zewnętrznych, którzy docierają bezpośrednio do mieszkań dłużników mobilizując ich do podjęcia spłaty uzyskano wpływ kwoty 500.371 zł (61,92%). Należy podkreślić, że koszty tej windykacji nie obciążają ogółu mieszkańców, bowiem ponoszą je bezpośrednio dłużnicy.

2. Postępowaniu sądowym

Jeśli nie udało się dojść do porozumienia na drodze polubownej rozpoczęto postępowanie sądowe realizowane przez radców prawnych Spółdzielni. To krok konieczny, by w przypadku nieskuteczności realizacji postanowień sądowych można wszcząć egzekucję komorniczą. W analizowanym okresie skierowano do sądów 226 spraw o nakaz zapłaty i orzeczono 4 eksmisje z zajmowanych lokali.

3. Postępowaniu egzekucyjnym (komorniczym)

Następowało ono jeśli poprzednie kroki okazały się nieskuteczne. Wówczas Spółdzielnia składała wnioski o skierowanie egzekucji do lokalu – w przypadku gdy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębna własność – polegającej na obciążeniu tego prawa, jego oszacowaniu przez biegłego i sprzedaży w drodze licytacji przez komornika oraz przysądzeniu przez sąd prawa własności na rzecz nabywcy. Z uzyskanej w drodze licytacji ceny komornik pokrywał koszty postępowania, pozostałą kwotę przekazując Spółdzielni. W razie wielości wierzycieli – Spółdzielni przypadała kwota wynikająca z planu podziału dokonywanego przez komornika w ramach postępowania egzekucyjnego.

W okresie sprawozdawczym w 16 przypadkach doszło do skutecznego zlicytowania zajętego prawa do lokali, a Spółdzielnia uzyskała zaspokojenie długu do wysokości kwoty, jaka jej przypadła z planu podziału. Na dzień 31.12.2016 r. egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona była jeszcze w 32 sprawach. Zatem przed utratą mieszkania nie chroni nawet akt własności.

Dotkliwym dla dłużnika skutkiem egzekucji wyroku eksmisyjnego jest wyprowadzenie do lokalu socjalnego. Realizacja tego wyroku pozostaje w gestii Urzędu Miasta, a brak dostarczenia lokalu socjalnego każdorazowo na skutek podejmowanych przez Spółdzielnię czynności prawnych zobowiązuje Gminę Katowice do zapłaty Spółdzielni stosownego odszkodowania za taki stan. W roku 2016 wystosowano do Miasta Katowice 217 wezwań do zapłaty wraz z propozycjami zawarcia ugody o zapłatę należnych odszkodowań na sumę 711.116 zł, z czego w okresie sprawozdawczym tego rodzaju rekompensatę uzyskano poprzez wpływ 454.195 zł. Na realizację eksmisji z lokali aktualnie oczekuje 156 dłużników – w tym 146 jest uprawnionych do uzyskania od Gminy Katowice lokali socjalnych. Sprawy te są przez służby Spółdzielni na bieżąco monitorowane w Urzędzie Miasta (skuteczność eksmisji zależy od liczby mieszkań socjalnych, które wskaże gmina a także od ich akceptacji przez osoby podlegające eksmisji). Orzeczona eksmisja w zakresie 10 spraw bez prawa do lokalu socjalnego prowadzona jest w postępowaniu komorniczym.

Spółdzielnia korzysta również z Krajowego Rejestru Długów (KRD), w którym – po stosownym uprzedzeniu osób zadłużonych, iż w przypadku nieuregulowania zadłużenia po upływie miesiąca od daty wystawienia wezwania ich dane zostaną udostępnione we wskazanym rejestrze – na dzień 31.12.2016 r. zgłoszonych było 18 dłużników.

Zastosowanie tego środka traktowane jest jako ostateczność, bowiem objęcie dłużnika rejestrem (KRD) powoduje utratę przez niego między innymi zdolności kredytowej; a więc utrudnia, wręcz uniemożliwia ewentualną spłatę długu wobec Spółdzielni poprzez drogę kredytową.

Spektrum wymienionych wyżej różnych form windykacji nie wyczerpuje wszystkich czynności, które są uruchamiane, by skuteczniej egzekwować należności od dłużników. Proces windykacyjny jest ze względu na liczne uwarunkowania prawne i ochronne wobec dłużników czasochłonny, wymaga nie tylko permanentnego, ciągłego monitoringu, ale także śledzenia bieżących sytuacji poszczególnych i potencjalnych dłużników (np. sytuacji dotyczących odcięcia lokalu od dostaw gazu, energii elektrycznej, zalegania korespondencji itd.) oraz zachowania terminów i określonych form powiadamiania itp.

Podjęte działania windykacyjne dały efekty, bo na przestrzeni ostatnich trzech lat, zarówno wartość zadłużenia, jak i ilość zalegających z opłatami utrzymują się na podobnym poziomie, co przedstawia poniżej tabela B.

Przy prowadzeniu działań windykacyjnych w każdej formie postępowań Spółdzielnia bierze pod uwagę nie tylko aspekt prawny, ale i społeczny – w stosunku do każdej osoby, zwłaszcza gdy przyczyna nie płacenia wynika z indywidualnych, niejednokrotnie traumatycznych sytuacji osobistych i rodzinnych. Powyższe jest podyktowane między innymi tym, że misją Spółdzielni obok innych elementów pracy jest także wzajemne wspomaganie i pomoc, toteż – przy ocenie skuteczności działań windykacyjnych Spółdzielni – należy brać pod uwagę i ten wątek.

Z poważaniem

URSZULA SMYKOWSKA